پیش بینی بازار مسکن | آیا سال ۲۰۲۴ مسکن وارد رکود می شود

گفته‌ای وارن بافت دارد که باید هنگام پرداختن به این سوال و پیش‌بینی که آیا بازار مسکن سقوط خواهد کرد یا خیر به آن توجه کرد. «پیش‌بینی باران و طوفان مهم نیست، مسئله اصلی ساختن کشتی است که در برار طوفان مقاوم باشد»  

درک عوامل مختلفی که می تواند بر مسیر بازار مسکن در چند سال آینده تأثیر بگذارد می‌تواند به افراد کمک کند تا تصمیمات آگاهانه‌ای در مورد خرید، فروش یا سرمایه گذاری در ملک بگیرند. با آگاه ماندن و آماده شدن برای تغییرات بالقوه در بازار افراد می‌توانند کشتی‌های مالی خود را بسازند و از طوفان‌های احتمالی که ممکن است برایشان پیش بیاید در امان بمانند. در نتیجه این سوال که آیا بازار مسکن سقوط خواهد کرد یا خیر اهمیت کمتری نسبت به آنچه افراد می‌توانند برای محافظت از سرمایه مالی خود انجام دهند، دارد. 

پیش بینی قطعی اینکه آیا سقوط بازار مسکن در سال ۲۰۲۴ اتفاق می‌افتد یا خیر دشوار است. با این حال تاریخ نشان داده است که بازار مسکن مستعد سقوط است. چندین بحران قابل توجه در بازار مسکن در گذشته وجود داشته است از جمله مهم ترین آن‌ها در صده گذشته در سال ۱۹۲۹ ناشی از سقوط وال استریت است که منجر به رکود بزرگ شد. در نتیجه این بحران ارزش املاک تا ۶۷ درصد و وام بانکی به شدت کاهش یافت. پس از آن، رکود بازار مسکن در سال ۲۰۰۸ بود که تأثیری پژواک گونه در سرتاسر اقتصاد آمریکا داشت و برخی از تأثیرات آن هنوز هم امروز احساس می‌شود. علل سقوط بازار مسکن می‌تواند بسیار متفاوت باشد و می تواند تحت تأثیر عوامل مختلف اقتصادی و اجتماعی باشد. 

چه عواملی باعث سقوط بازار مسکن می شود؟ 

توجه داشته باشید که بازارهای مسکن به طور ناگهانی سقوط نمی کنند. با گذشت زمان، عوامل مختلفی بر بازار فشار وارد می‌کنند و در نهایت باعث سقوط آن می‌شوند. 

یکی از دلایل اصلی بحران مسکن حباب آن است. حباب مسکن یک رویداد موقتی است اما می‌تواند سال‌ها ادامه داشته باشد و معمولاً توسط چیزی خارج از هنجار ایجاد می شود مانند تقاضای دستکاری شده، سفته بازی، سطوح بالای غیرمعمول سرمایه گذاری، نقدینگی مازاد بازار و … که می توانند ناشی از عوامل زیر باشند: 

• نرخ بهره پایین 
• رشد سریع شغل که باعث افزایش تقاضا می‌شود 
• وام دهی آسان یا تورم 

همه این عوامل می تواند باعث ناپایدار شدن قیمت مسکن شود و این منجر به افزایش تقاضا در مقابل عرضه می‌‌شود. حباب های مسکن یکی از دلایل اصلی از دست دادن پس انداز مردم بوده است. 

 هنگامی که یک بازار ترکیبی از این عوامل را تجربه می کند، احتمالا یک حباب مسکن تشکیل شده است که در صورت حذف یکی از این ها، به راحتی ممکن است ترکیده شود و بازار به شدت سقوط کند مثلا: 

•  نرخ بهره خیلی سریع افزایش یابد 
• مشاغل همراه با تقاضا برای آن ها خیلی سریع ناپدید شوند 
• دریافت وام ها ناگهان سخت تر شود 
• یک رکود اقتصادی رخ دهد که باعث کاهش شدید تورم شود 

دریافت رایگان سیگنال فارکس

با عضویت در آکادمی ماکروترید، شما سیگنال، آموزش و گفتگو با تحلیلگران و اعضای آکادمی دریافت خواهید کرد.

جهت عضویت وارد تلگرام شوید

شاخص های سلامت بازار مسکن 

با افزایش نگرانی ها در مورد سقوط احتمالی بازار مسکن در سال ۲۰۲۴، سرمایه گذاران، سازندگان و مشاوران املاک و مستغلات به دنبال اطلاعاتی در مورد وضعیت بازار مسکن هستند. در اینجا شش نکته برای ارزیابی سلامت بازار مسکن وجود دارد. 

۱- نرخ تورم و نرخ وام مسکن 

نرخ تورم با تأثیر بر نرخ بهره و هزینه های استقراض بر وام مسکن تأثیر می‌گذارد. تورم بالاتر اغلب منجر به افزایش نرخ بهره می‌شود و هزینه پرداخت وام مسکن را برای وام گیرندگان افزایش می‌دهد. اگر بسیاری از مردم نتوانند از پس خرید خانه برآیند و سلب مالکیت افزایش یابد، این موضوع می‌تواند منجر به رکود در بازار مسکن شود. برعکس کاهش تورم می تواند منجر به کاهش نرخ بهره شود و وام مسکن را برای خریداران مسکن مقرون به صرفه تر کند. 

زمانی که تورم پایین و باثبات است نرخ بهره وام مسکن پایین تر است و خرید خانه را آسان تر و مقرون به صرفه تر می‌کند که منجر به افزایش تقاضای مسکن می‌شود و در نهایت می تواند قیمت مسکن را افزایش دهد. 

از سوی دیگر نرخ‌های تورم بالا می‌تواند منجر به افزایش نرخ بهره و هزینه‌های استقراض شود. این مساله خرید مسکن را برای مردم دشوارتر کند. این موضوع می تواند تقاضا برای مسکن را کاهش داده و منجر به کاهش قیمت مسکن شود. 

افزایش متوسط نرخ تورم می تواند نشانگر یک اقتصاد قوی باشد که منجر به افزایش رشد اشتغال و درآمد بالاتر برای خریداران بالقوه خانه شود. همچنین می تواند تقاضا برای مسکن را افزایش دهد و منجر به افزایش قیمت مسکن شود. 

با این حال اگر تورم خیلی سریع افزایش یابد، می‌تواند منجر به گرمای بیش از حد اقتصاد و به طور بالقوه حباب بازار شود که در نهایت می‌تواند منجر به سقوط بازار شود. 

۲- آمار بیکاری 

بیکاری و اشتغال ناقص با کاهش قدرت خرید خریداران بالقوه بر بازار مسکن تأثیر منفی می‌گذارد که به کاهش تقاضا برای خانه کمک می‌کند و باعث رکود یا کاهش قیمت خانه می‌شود. نرخ بالای بیکاری همچنین می تواند خطر معوقات وام مسکن و سلب مالکیت را افزایش دهد و بازار را بیشتر تضعیف کند. 

۳- اعتماد مصرف کننده و عادات خرج کردن 

اعتماد مصرف کننده عامل مهمی است که بر بازار مسکن تأثیر می گذارد زیرا تعیین می کند که آیا مردم مایل به گرفتن وام مسکن و خرید خانه هستند یا خیر. اگر مردم به بازار مسکن اعتماد نداشته باشند ممکن است خرید مسکن را به تعویق بیاندازند که می تواند منجر به سرد شدن بازار مسکن شود. 

هنگامی که مصرف کنندگان به اقتصاد و وضعیت مالی شخصی خود اطمینان دارند احتمال خریدهای بزرگ مانند خرید خانه بیشتر می‌شود. این موضوع می تواند منجر به افزایش تقاضای مسکن، افزایش قیمت مسکن و نشان دهنده بازار سالم باشد. 

از سوی دیگر زمانی که اعتماد مصرف کننده پایین است مردم ممکن است در خریدهای بزرگ مانند خرید خانه مردد باشند. این امر منجر به کاهش تقاضا برای مسکن و سرد شدن بازار مسکن ‌می‌شود. 

۴- عرضه و تقاضای مسکن 

عرضه و تقاضای مسکن دو عامل کلیدی نشان دهنده سلامت بازار مسکن است. هنگامی که تقاضا برای مسکن بالا باشد و عرضه خانه محدود باشد قیمت خانه افزایش می‌یابد که نشانه‌ای از یک بازار قوی است. برعکس زمانی که مازاد عرضه وجود داشته باشد و تقاضا کم باشد، قیمت کاهش یافته و نشان دهنده بازار ضعیف است. 

 اگر تقاضا برای مسکن زیاد و عرضه محدود باشد، بازار فروشنده داریم جایی که فروشندگان ممکن است چندین پیشنهاد دریافت کنند و خانه های خود را به سرعت با قیمت بالاتر بفروشند. این نشان دهنده بازار مسکن سالم است و همچنین می تواند ساخت و ساز جدید و توسعه را برای پاسخگویی به تقاضای مسکن تشویق کند. 

از طرف دیگر، اگر مازاد عرضه خانه وجود داشته باشد و تقاضا کم باشد، بازار خریدار داریم. اینجاست که خریداران قدرت چانه زنی بیشتری دارند و ممکن است بتوانند خانه هایی را با قیمت کمتری خریداری کنند. این نشان دهنده ضعف بازار مسکن است و ممکن است ساخت و ساز و توسعه جدید را منصرف کند. 

عرضه و تقاضای مسکن تحت تأثیر عوامل مختلفی از جمله شروع ساخت مسکن جدید (تعداد کل خانه‌های جدید در حال ساخت)، نرخ بهره، رشد جمعیت و شرایط اقتصادی است. 

  به عنوان مثال زمانی که نرخ بهره پایین است وام مسکن برای مردم مقرون به صرفه تر می‌شود  همانطور که در سه ماهه دوم تا چهارم سال ۲۰۲۰ شاهد آن بودیم،  تقاضا برای مسکن بیشتر می‌شود. به همین ترتیب اگر رونق جمعیت در یک منطقه خاص وجود داشته باشد تقاضا برای مسکن افزایش  و منجر به کمبود عرضه می‌شود. 

۵- ارزش خرید خانه 

وقتی قیمت مسکن با سرعت متوسطی در حال افزایش است و خانه‌ها برای اکثریت مردم مقرون به صرفه است بازار مسکن سالمی داریم. از سوی دیگر اگر قیمت مسکن به سرعت در حال افزایش باشد و مقرون به صرفه بودن به یک مسئله تبدیل شود، ممکن است بازار مسکن بیش از حد گرم شده باشد. 

یک بازار مسکن سالم معمولاً شاهد رشد قیمت مسکن با نرخی پایدار است که اغلب مطابق با تورم است. این به افراد بیشتری اجازه ورود به بازار و خرید خانه را می‌دهد که می‌تواند به افزایش تقاضا و حفظ تعادل بازار کمک کند. اگر قیمت خانه خیلی سریع افزایش یابد مسائل مربوط به مقرون به صرفه بودن ایجاد شده و در نهایت بر تقاضای مسکن تأثیر بگذارد. 

 قیمت و مقرون به صرفه بودن خانه تحت تأثیر عوامل خارجی مانند تقاضا و عرضه، نرخ بهره، سیاست‌های دولت و شرایط اقتصادی است. به عنوان مثال، اگر دولت سیاست هایی را اجرا کند که خرید مسکن را تشویق کند، شاهد افزایش تقاضا برای مسکن خواهیم بود که تاثیر مثبتی بر قیمت مسکن خواهد داشت. به طور مشابه رکود در اقتصاد می تواند بر رشد درآمد و مقرون به صرفه بودن تأثیر بگذارد که منجر به کاهش قیمت می‌شود. 

۶- سیاست های مالی موثر بر بازار مسکن 

تغییرات در سیاست مالی بر نرخ بهره تأثیر می گذارد که به نوبه خود بر نرخ وام مسکن، مقرون به صرفه بودن وجوه وام مسکن و حجم ساخت و سازهای مسکونی تأثیر می گذارد. 

تحلیل سقوط های گذشته بازار مسکن  

برای پیش بینی روندهای آینده بررسی رویدادهای گذشته همیشه مفید است. اکنون به برخی از بحران‌های گذشته بازار مسکن و علل و پیامدهای آنها نگاه می‌کنیم. 

سقوط وال استریت در سال ۱۹۲۹ 

سقوط وال استریت در سال ۱۹۲۹ که به سه شنبه سیاه نیز معروف است، بزرگترین سقوط بازار سهام در تاریخ ایالات متحده را رقم زد که به یک دهه رکود اقتصادی منجر شد و به عنوان رکود بزرگ شناخته می‌شود. این سقوط که توسط عواملی مانند ارزش بیش از حد سهام، سفته بازی بیش از حد و سرمایه گذاری های مخاطره آمیز آغاز شد سرمایه‌ها را از بین برد و اثرات جهانی شدیدی داشت. 

علل و پیامدها  

سقوط وال استریت در سال ۱۹۲۹ به دلیل عوامل متعددی که منجر به حباب بزرگی در بازار سهام شد بوجود آمد. برخی از این عوامل عبارتند از: 

• ارزش گذاری بیش از حد سهام: در دهه ۱۹۲۰ بازار سهام دوره رشد سریعی را تجربه کرد و قیمت سهام به دلیل تقاضای زیاد سرمایه گذاران به سرعت در حال افزایش بود. با این حال، بسیاری از سهام بیش از حد ارزش گذاری شده بودند به این معنی که قیمت آنها ارزش واقعی آنها را منعکس نمی‌کرد. 
• سفته بازی بیش از حد: با افزایش قیمت سهام بسیاری از سرمایه گذاران شروع به استفاده بیش از حد از لوریج (leverage) کردند که آن‌ها را به شدت تحت فشار قرار داد به این معنی که کاهش اندک در قیمت سهام توانست منجر به فروش بسیار گسترده شود. 
• ورشکستگی بانک ها: چندین بانک از جمله بانک ایالات متحده در ماه های منتهی به سقوط ورشکست شدند و اعتماد به سیستم بانکی را از بین بردند. این موضوع باعث شد بسیاری از سرمایه گذاران پول خود را از بانک ها خارج کنند و سبب کاهش بیشتر بازار سهام شوند. 

فدرال رزرو نیز سیاست هایی را دنبال کرد که به سقوط بازار سهام کمک کرد. به عنوان مثال فدرال رزرو در سال ۱۹۲۸ نرخ بهره را از ۴% به ۶% افزایش داد به این امید که رشد سریع قیمت سهام را کاهش دهد. با این حال این امر باعث کاهش هزینه های مصرف کننده و کاهش تولید در بسیاری از صنایع از جمله ساخت و ساز شد. 

این عوامل با هم ترکیب شدند و شرایطی را ایجاد کردند که در آن بازار سهام به شدت در برابر فروش گسترده آسیب پذیر بود. هنگامی که قیمت سهام در سپتامبر ۱۹۲۹ شروع به کاهش کرد، وحشت ایجاد شد و بسیاری از سرمایه گذاران برای فروش سهام خود هجوم آوردند که منجر به کاهش سریع قیمت سهام شد. این سقوط اثرات جهانی شدیدی داشت که باعث یک دهه رکود اقتصادی شد و زندگی بسیاری را ویران کرد. 

برخی از محققان بر این باورند که افزایش سریع ساخت و ساز مسکن در اواسط دهه ۱۹۲۰ عرضه بیش از حد مسکن و کاهش شدید ساخت و ساز از سال ۱۹۲۸ تا ۱۹۲۹ را به دنبال داشت. 

بنابراین مهم است که بدانیم که بازار مسکن و عوامل مرتبط با آن مانند نرخ وام مسکن و سطح ساخت‌وساز پیش از سقوط بازار سهام در سال ۱۹۲۹ در وضعیت نزولی قرار داشتند. 

رکود ۱۹۹۰ 

رکود ۱۹۹۰ ایالات متحده یک رکود اقتصادی ملایم بود که از ژوئیه ۱۹۹۰ تا مارس ۱۹۹۱ ادامه یافت. عواملی مانند قیمت بالای نفت، کاهش مخارج مصرف کننده و رکود در بازار مسکن باعث افزایش بیکاری و کاهش رشد اقتصادی و در نهایت، رکود شد. 

علل و پیامدها 

دلایل متعددی باعث ایجاد رکود ۱۹۹۰ ایالات متحده شد. دلایل اصلی عبارتند از: 

• شوک قیمت نفت: حمله عراق به کویت در اوت ۱۹۹۰ عرضه جهانی نفت را مختل و باعث افزایش قیمت آن شد که افزایش هزینه های انرژی برای کسب و کارها و مصرف کنندگان را در پی داشت شد و تأثیر منفی بر هزینه ها و تولید گذاشت. 
• حباب املاک تجاری: در اواخر دهه ۱۹۸۰ یک حباب سوداگرانه در بازار املاک تجاری شکل گرفت که بخاطر تسهیلات اعتباری و مشوق های مالیاتی بود. زمانی که حباب ترکید ارزش املاک به شدت کاهش یافت و بسیاری از توسعه‌دهندگان ورشکست شدند. این موضوع سبب بحران اعتباری و کاهش فعالیت‌های ساختمانی شد. 
• سیاست پولی سخت: فدرال رزرو در اواخر دهه ۱۹۸۰ نرخ بهره را برای مبارزه با تورم افزایش داد. این کار وام را گران‌تر و سرمایه‌گذاری و مخارج مصرف‌کننده را کاهش داد. 
• کاهش اعتماد مصرف کننده: عوامل زیادی از جمله شوک قیمت نفت، نرخ بهره بالا و عدم اطمینان در مورد جنگ خلیج فارس کاهش اعتماد مصرف کننده را در پی داشت. در نتیجه مخارج مصرف‌کننده کاهش و به رکود اقتصادی کمک بیشتری کرد. 
• بدهی شرکت ها: بسیاری از شرکت ها در طول دهه ۱۹۸۰ بدهی های قابل توجهی دریافت کرده بودند و با کاهش سرعت اقتصاد آن‌ها برای انجام تعهدات بدهی خود با مشکل مواجه شدند که  به موجی از ورشکستگی شرکت‌ها و تضعیف بیشتر اقتصاد دامن زد. 

در نتیجه رکود اقتصادی اعتماد مصرف کننده و قدرت خرید ضعیف شد که سبب کاهش تقاضای مسکن و قیمت آن شد. 

در حالی که حباب مسکن در سال ۲۰۰۶ بیشتر ایالات متحده را تحت تأثیر قرار داد حباب سال ۱۹۹۰ به مناطق بزرگ شهری مانند بوستون، نیویورک، لس آنجلس، سانفرانسیسکو و سن دیگو محدود شد. 

قیمت خانه در سال ۱۹۸۹ به اوج خود رسید و قیمت واقعی مسکن در ایالات متحده از اوج خود تا پایان سال ۱۹۹۰ ۷ درصد کاهش یافت. رکود در بهار ۱۹۹۱ پایان یافت اما قیمت واقعی مسکن در ایالات متحده برای سال‌ها به کاهش ادامه داد تا اینکه در سال ۱۹۹۷ به کف خود یعنی ۱۴ درصد کمتر از اوج خود در سال ۱۹۸۹ رسید. 

بحران مالی جهانی ۲۰۰۸ 

بحران مالی جهانی سال ۲۰۰۸ یک رکود شدید اقتصادی بود که از فروپاشی بازار مسکن ایالات متحده، شیوه های وام دهی پرریسک و خدمات مالی پیچیده پدیدار شد و منجر به ورشکستگی بانک‌ها، از دست دادن گسترده مشاغل و رکود جهانی شد. 

علل و پیامدها 

بحران مالی جهانی سال ۲۰۰۸ عمدتاً ناشی از مقررات زدایی در صنعت مالی بود که به بانک ها اجازه داد تا در معاملات هج فاندها شرکت کنند که باعث ورشکستگی چندین بانک بزرگ سرمایه گذاری و تجاری، وام دهندگان وام مسکن، شرکت های بیمه و انجمن های پس انداز شد.  همچنین رکود بزرگ (۲۰۰۷-۲۰۰۹) بدترین رکود اقتصادی از زمان رکود بزرگ (۱۹۲۹-۱۹۳۹) شد. 

بین سال های ۲۰۰۰ تا ۲۰۰۱ فدرال رزرو یک رکود خفیف را  پیش بینی کرد و نرخ های بهره را برای مقابله با آن ۱۱ برابر کاهش داد. این کاهش قابل توجه وام دهی بانک‌ها را بسیار افزایش داد. این موضوع زمینه‌ساز بحران مالی سال ۲۰۰۸ بود.

بحران مالی جهانی سال ۲۰۰۸ پیامدهای شدید و طولانی مدتی بر بازار مسکن داشت. از اواسط دهه ۱۹۹۰ تا اواسط دهه ۲۰۰۰ قیمت مسکن به سرعت افزایش یافت و در سال ۲۰۰۷ زمانی که میانگین قیمت یک خانه در ایالات متحده نزدیک به ۳۱۴۰۰۰ دلار شد به اوج خود رسید. 

تاثیر سقوط بازار مسکن در سال ۲۰۰۸ بر قیمت مسکن شدید و طولانی مدت بود. چندین سال طول کشید تا قیمت ها بهبود یابند و بسیاری از مناطق هنوز به سطح قبل از سقوط بازنگشته‌اند. این سقوط همچنین منجر به تغییر قابل توجهی در بازار مسکن شد و آمریکایی‌های بیشتری به جای خرید خانه اجاره را ترجیح دادند. به علاوه، این بحران باعث شد که طی چند ماه  سلب مالکیت از خانه ها آغاز شود که منجر به اخراج گسترده نیروی کار و دوره های طولانی بیکاری در سراسر جهان شد. 

درس های سال ۲۰۰۸ و اقدامات انجام شده برای جلوگیری از بحران های آینده 

رکود جهانی ۲۰۰۸ نقطه عطفی برای ایالات متحده و جهان بود و فرصتی شد تا از اشتباهات خود درس بگیرند و برای جلوگیری از بحران های آینده گام بردارند. 

روسای جمهور آمریکا جورج دبلیو بوش و باراک اوباما چندین اقدام برای کاهش بحران مالی از جمله قانون اصلاحات و حمایت از مصرف کننده وال استریت داد-فرانک و قانون تثبیت اقتصادی اضطراری که برنامه امداد دارایی در خطر(TARP) را بوجود آورد امضا کردند. 

قانون ولکر که به نام پل ولکر رئیس سابق فدرال رزرو نامگذاری شده است در آوریل ۲۰۱۴ تصویب شد. این قانون بانک ها را از پذیرش ریسک بیش از حد در معاملات خود در بازارهای سفته بازی منع می‌کند هرچند. این قانون تنها چهار سال ادامه یافت و در زمان جروم پاول رئیس فعلی فدرال رزرو با توجه به پیچیدگی و ناکارآمدی آن لغو شد. با این حال بانک‌ها سرمایه مورد نیاز خود را افزایش داده‌اند، اهرم مالی خود را کاهش داده‌اند و کمتر در معرض وام‌های رهنی با درجه اعتباری پایین قرار دارند. 

وضعیت فعلی بازار مسکن  

با تمام آنچه گفته شد، اجازه دهیید ببینیم که آیا ما در معرض خطر سقوط یا رکود بازار مسکن در سال ۲۰۲۴ هستیم؟ قبل از پاسخ به این سوال، باید به وضعیت کنونی بازار مسکن آمریکا نگاهی بیندازیم.

۱- افزایش قیمت مسکن کند شده است

اصلاح بازار مسکن هم اکنون در حال انجام است. در نگاه اول ممکن است به نظر برسد که بازار مسکن از زمان همه‌گیری آنقدر تغییر نکرده است. قیمت خانه در برخی نقاط همچنان در حال افزایش است و بسیاری از مردم هنوز برای خرید خانه در تلاش هستند. 

اما تحلیلگران گلدمن ساکس پیش بینی می کنند که تا سال ۲۰۲۴ قیمت مسکن در آستین، فینیکس، سانفرانسیسکو و سیاتل به ترتیب ۱۹، ۱۶، ۱۵ و ۱۲ درصد کاهش خواهد یافت. این بدان دلیل است که آن چهار شهر افزایش زیادی در تعداد خانه های قابل عرضه داشته اند و عرضه با تقاضا مطابقت دارد. 

این پیش‌بینی‌ها لزوماً به این معنی نیست که ما در شرف کاهش شدید قیمت مسکن در سراسر ایالات متحده خواهیم بود. بلکه فقط به این معنی هستند که برخی از بخش‌های آمریکا ممکن است کاهش کمتری نسبت به سایرین داشته باشند. با این حال به نظر می رسد که تفاوت های قابل توجهی بین مناطق و ایالت ها در مورد میزان کاهش و افزایش قیمت وجود داشته باشد.

۲- افزایش مستمر کسب و کارها و دستمزدها

شرایط بازار کار و دستمزد ها در ایالت متحده هنوز به به فدرال رزرو اجازه ماندن در نرخ های بهره بالا برای مدت بیشتری را می دهد 

۳- وضعیت بهتر صاحبان خانه 

سلب مالکیت افزایش یافته است، اما بسیاری از صاحبان خانه ها بیش از حد در ریسک نیستند و دارای سرمایه کافی هستند. 

مالکان خانه در حال حاضر در موقعیت بهتری نسبت به سال ۲۰۲۰ قرار دارند و دارای سرمایه بیشتر و بدهی کمتری هستند. 

۴- عرضه مسکن با کاهش احساسات سازندگان همچنان کم است

انجمن ملی سازندگان خانه (NAHB) گزارش داده که اعتماد در میان سازندگان خانه به مدت ۱۲ ماه از ژانویه تا دسامبر ۲۰۲۲ کاهش و به سطحی رسیده که از سال ۲۰۱۲ مشاهده نشده بود. این کاهش اعتماد منجر به کاهش قابل توجه تعداد خانه های جدید در حال ساخت شده است 

NAHB پیش بینی می کند که در سال ۲۰۲۴ این وضعیت کمی بهبود یابد. ترکیبی از افزایش نرخ بهره و کمبود خانه های موجود بسیاری از خریداران بالقوه را به حاشیه رانده است. این بدان معنی است که تا زمانی که نرخ‌ بهره کاهش پیدا نکند، فروش مسکن افزایش نخواهد یافت. 

آیا بازار مسکن در سال ۲۰۲۴ سقوط خواهد کرد؟ 

با توجه به این واقعیت که روندهای نگران کننده‌ای در بازار مسکن وجود دارد ما احتمالاً در سال ۲۰۲۴ شاهد سقوط نخواهیم بود. در حالی که قیمت مسکن احتمالاً کاهش می‌یابد تقاضا برای مسکن به علت کمبود مسکن در آمریکا احتمالا قیمت ها را نسبتاً حفظ می کند.  

علاوه بر این اگرچه نرخ‌های بهره اخیرا به دلیل بالا بودن تورم، افزایش یافته‌اند، اما انتظار نمی‌رود که افزایش بیشتری داشته باشند. در واقع این امکان وجود دارد که با کاهش رشد اقتصادی، نرخ بهره در سال ۲۰۲۴ کاهش یابد. اگر این اتفاق رخ دهد آنگاه نکول‌های وام مسکن می‌تواند کمتر از امروز شده که به جلوگیری از کاهش بیش از حد یا خیلی سریع قیمت مسکن کمک می‌کند. 

در ادامه چندین پیش بینی برای چگونگی تغییر قیمت مسکن در سال ۲۰۲۴ می‌آوریم:

وب سایت املاک Rightmove پیش بینی می کند تا پایان سال ۲۰۲۴ قیمت مسکن ۱ درصد کاهش یابد.
وب سایت املاک Zoopla نیز با پیش بینی  محافظه کارانه خود تخمین می زند که قیمت مسکن در سال جاری تنها ۲ درصد کاهش یابد.
آژانس املاک و مستغلات Savils پیش بینی می کند که قیمت ملک در بریتانیا در سال ۲۰۲۴ ۳ درصد کاهش یابد و در سال ۲۰۲۵  ۳.۵ درصد افزایش پیدا کند.
بانک لویدز کاهش ۲.۴ درصدی قیمت مسکن را در سال ۲۰۲۴ پیش بینی کرده است. این بانک انتظار دارد که قیمت ها در سال ۲۰۲۵ اندکی بهبود یابد.
شرکت مشاوره ملکی  نایت فرانک انتظار دارد قیمت مسکن در سال جاری به جای کاهش ۴ درصدی که قبلا پیش بینی کرده بود، ۳ درصد افزایش یابد.

با این حال دلایلی نیز وجود دارد که احتمال بحران در بازار مسکن را پیش بینی می کنند:

• احتمال وقوع رکود
• خنک شدن بیش از اندازه بازار کار
• تورم دوباره و افزایش بیشتر حباب مسکن

قیمتی که خانه‌های ایالات متحده با آن فروخته می‌شود، پس از رسیدن به اوج خود در سه ماهه چهارم ۲۰۲۲ ( ۴۷۹۵۰۰ دلار) اکنون کاهش یافته است. این رقم تا پایان سه ماهه اول سال ۲۰۲۳ به ۴۲۹۰۰۰ دلار و در پایان سه ماهه دوم دوباره به ۴۱۶۱۰۰ دلار کاهش یافت. کاهش قیمت‌ها بدون ایجاد یک بحران، برخی از جمله اقتصاددان ارشد انجمن ملی مشاوران املاک، لارنس یون  را بر آن داشت تا اعلام کنند که رکود مسکن پایان یافته است.

سوگیری آشکار آقای یون به عنوان اقتصاددان ارشد انجمن ملی مشاوران املاک را نادیده بگیرید. در عوض در نظر بگیرید که احتمال رکود همچنان بالاست. بیشتر اقتصاددانان انتظار دارند که رکودی بزرگ رخ دهد. موضوع این است که زمان آن ممکن است اواخر امسال یا شاید تا اواسط سال آینده باشد. در هر صورت، در پی آن از دست دادن شغل خواهد بود  و این امر باعث ایجاد نکول می‌شود که هر کدام پتانسیلی برای ایجاد سقوط مسکن هستند.

در نتیجه این سؤال که «آیا بازار مسکن در سال ۲۰۲۴ سقوط می‌کند» سؤال درستی نیست. همانطور که بررسی کردیم، شاخص‌های اقتصادی، سیاست‌های دولت و روندهای جمعیتی به جای یک فروپاشی فاجعه‌بار، به تعدیل معتدل‌تری در بازار مسکن اشاره می‌کنند. مثل همیشه آگاه ماندن و تصمیم گیری منطقی در چشم انداز همیشه در حال تحول سرمایه گذاری در املاک ضروری است.