مقدمه: قبل از سیاست پولی انبساطی بانک مرکزی اروپا، یک‌چیز مسلم بود. تقاضا برای مسکن از عرضه فراتر رفته است و به فروشندگان قدرت قیمت‌گذاری قابل توجهی داده است. طی دو سال گذشته، فشارهای عرضه و تقاضا در شرایطی که نرخ‌های وام مسکن بالاتر رفته، کاهش‌یافته است. بااین‌حال، شرایط تغییر خواهد کرد.
جمعیت و رفاه محرک‌های اصلی افزایش تقاضای مسکن هستند
یکی از دلایل اصلی افزایش شدید قیمت مسکن در منطقه یورو، قبل از شروع چرخه افزایش نرخ بهره اخیر بانک مرکزی اروپا، افزایش تقاضا برای مسکن به دلیل عوامل ساختاری مختلف است. افزایش شدید و نامتناسب تعداد خانوارها در مقایسه با رشد جمعیت نقش تعیین‌کننده در اینجا ایفا کرد. بین سال‌های ۲۰۱۳ و ۲۰۲۳، جمعیت منطقه یورو حدود ۳ درصد رشد داشته است، درحالی‌که تعداد خانوارها ۷ درصد افزایش‌یافته است. در نتیجه تعداد افرادی که در یک خانه مشترک سکونت داشتند، کاهش یافت.
در سال ۲۰۲۳، متوسط خانوار در منطقه یورو ۲.۲ نفر بود. فقط ۱۰ سال پیش، به‌طور متوسط ۲.۳ نفر در یک خانواده مشترک زندگی می‌کردند. در آلمان، متوسط خانوارها شامل ۲ نفر بود و در هلند و بلژیک به ترتیب ۲.۱ و ۲.۳ نفر به‌طور متوسط یک خانوار مشترک داشتند. در نتیجه نوع تقاضای مسکن متناسب با تحولات اندازه و نوع خانوارها در حال تغییر است. همچنین به این معنی است که برخی از خانه‌هایی که هنوز در بازار هستند، دیگر پاسخگوی تقاضا نیستند.
در برخی کشورها، تعداد خانوارها به‌طور قابل توجهی سریع‌تر از موجودی مسکن رشد کرده است و به‌طور قابل توجهی کمبود ساختاری مسکن را افزایش داده است. وضعیت در هلند بسیار پرتنش است، جایی که تعداد خانوارها به‌طور قابل توجهی سریع‌تر از موجودی مسکن افزایش یافته است. در آلمان، تعداد خانوارها و موجودی مسکن تقریباً به همان میزان رشد کرده است، درحالی‌که در بلژیک، رشد مسکن از افزایش تعداد خانوارها پیشی گرفته است.
تغییر در تعداد خانوارها و موجودی مسکن
در مورد بلژیک، افزایش شدید موجودی مسکن احتمالاً می‌تواند تا حدودی با سطح بالای فعالیت‌های ساخت‌وساز برای خانه‌های مخصوص تعطیلات در سواحل بلژیک توضیح داده شود که احتمالاً تعداد خانه‌های موجود را درواقع بیش‌ازحد برآورد می‌کند.
علاوه بر این، رفاه در بسیاری از کشورهای حوزه یورو در ۱۰ سال گذشته به‌طور قابل توجهی افزایش‌یافته است. در سال ۲۰۲۳، درآمد سرانه ناخالص واقعی قابل تصرف در منطقه یورو در حدود ۱۱ درصد بیشتر از سال ۲۰۱۳ بود. افزایش قدرت خرید تأثیر مثبتی بر مقرون‌به‌صرفه بودن مسکن نسبت به گذشته داشته است. در ترکیب با نرخ‌های مالی مطلوب، ایده داشتن خانه برای بسیاری از مردم امکان‌پذیرتر شده است.
عرضه مطابق با تقاضای مسکن نیست
بااین‌حال، این افزایش شدید تقاضا در سال‌های اخیر پیش‌بینی نشده بود، به همین دلیل است که تقاضای مازاد قوی در طول زمان افزایش‌یافته است. بین سال‌های ۲۰۱۳ و ۲۰۲۳، ساخت ۳.۲ میلیون خانه جدید در آلمان تصویب شد. در همان زمان، تنها ۲.۷ میلیون خانه تکمیل شد. در بلژیک نیز وضعیت مشابه است: درحالی‌که در ۱۰ سال گذشته حدود ۵۴۵۰۰۰ آپارتمان برای ساخت‌وساز تصویب شده است، تعداد واقعی آپارتمان‌ها تنها ۵۱۵۰۰۰ افزایش‌یافته است. نگاهی به فعالیت‌های ساخت‌وساز جدید در هلند در ابتدا این تصور را ایجاد می‌کند که وضعیت آرام‌تر از آلمان و بلژیک است. در طول ۱۰ سال گذشته، مجوز ساخت حدود ۶۴۰۰۰۰ خانه نوساز داده شده است و تقریباً همین تعداد خانه نوساز در همان دوره تکمیل شده است. بااین‌وجود، طبق تحقیقات ABF، تخمین زده می‌شود که بازار مسکن هلند کمبود ۳۹۰۰۰۰ خانه برای پاسخگویی به تعداد متقاضیان خانه دارد.
این‌که فعالیت ساخت‌وساز قادر به همراهی با تقاضای بالا در سال‌های اخیر نبوده است، از یکسو با عوامل ساختاری قابل توضیح است. بین سال‌های ۲۰۱۳ تا ۲۰۲۳، به‌طور متوسط ۱۵ درصد از شرکت‌های ساختمانی در منطقه یورو اعلام کردند که کمبود نیروی کار باعث محدود شدن فعالیت‌ها شده است. علاوه بر این، فعالیت‌های سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز مسکونی به‌طورکلی در طول ۳۰ سال گذشته بدون تغییر باقیمانده است و بنابراین در مورد افزایش تقاضا برای مسکن نیز این مورد عقب‌مانده است.
سرمایه‌گذاری در مسکن
بهبود تدریجی بازار مسکن برای تقویت مجدد تقاضا، درحالی‌که عرضه محدود است
با نگاهی به آینده، انتظار بهبود قابل توجهی در عرضه مسکن نداریم. نا اطمینانی اقتصادی و سیاسی هر دو همچنان بالاست و بر فعالیت سرمایه‌گذاری تأثیر می‌گذارد. در آوریل، اتحادیه اروپا دستورالعمل اصلاح شده عملکرد انرژی ساختمان‌ها (EPBD) را تصویب کرد. هدف این بخشنامه افزایش نرخ نوسازی املاک به‌ویژه املاک کم‌مصرف است. کشورهای عضو باید ظرف دو سال این دستورالعمل را به قوانین ملی منتقل کنند. بااین‌حال هنوز مشخص نیست که طرح‌های ملی برای گذار سبز بازار مسکن چگونه به‌صورت جزئی خواهد بود.
به‌خصوص ازآنجایی‌که بسیاری از کشورهای عضو اتحادیه اروپا احتمالاً در سال‌های آینده سیاست‌های مالی سخت‌تری را اتخاذ خواهند کرد، عدم اطمینان در مورد حمایت بالقوه برای سبز شدن بازار مسکن در حال افزایش است. بااین‌حال برنامه‌ریزی برای رویارویی با این چالش ضروری است. علاوه بر این، مقررات سختگیرانه توسعه پروژه‌های ملکی جدید را کند می‌کند. استانداردهای ساختمان بالا هستند، پیچیدگی فزاینده، دیجیتالی شدن از شتاب‌گرفتن فرآیندها جلوگیری می‌کند و درعین‌حال، کمبود کارگران ماهر نیز وجود دارد. بهبود اقتصادی در منطقه یورو نیز به‌طورکلی تنها یک بهبود تدریجی خواهد بود و زمان زیادی طول می‌کشد تا فعالیت در بخش ساخت‌وساز دوباره افزایش یابد.
درعین‌حال، با ادامه بهبود چرخه‌ای در اقتصاد، بازار مسکن منطقه یورو در نهایت در طول سال تعادل جدیدی پیدا خواهد کرد و فقدان مسکن جدید احتمالاً فشار صعودی بر قیمت‌ها وارد می‌کند. در سه‌ماهه اول، رشد قیمت مسکن در کشورهای منطقه یورو همچنان متفاوت بود.
در هلند، قیمت مسکن اخیراً از بالاترین سطح قبلی خود در اواسط سال ۲۰۲۲ فراتر رفت. پس از کاهش حدود ۶ درصدی بین ژوئیه ۲۰۲۲ تا مه ۲۰۲۳، قیمت مسکن در ژوئن سال گذشته به‌سرعت شروع به افزایش کرد. در آوریل ۲۰۲۴، قیمت مسکن ۷.۵ درصد بیشتر از ماه مشابه سال قبل بود.
در بلژیک، جایی که مشخص‌سازی وضعیت دستمزد به ثبات بازار مسکن کمک کرده بود نسبت به سایر کشورهای منطقه یورو در سال گذشته، میانگین قیمت مسکن در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۴ نسبت به سال قبل ۱ درصد افزایش یافت. از سوی دیگر، در آلمان با کاهش ۱.۱ درصدی قیمت مسکن در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۴، کاهش قیمت مسکن طولانی‌تر از حد انتظار بوده است.
بااین‌وجود، در حال حاضر نشانه‌های اولیه از بهبود در بازار مسکن منطقه یورو وجود داشته است. در ابتدای سال، نرخ بهره وام مسکن به میزان قابل توجهی کاهش‌یافته بود. در همان زمان، قیمت مسکن به کمتر از سطح سال ۲۰۲۲ خود رسیده بود و دستمزدها در منطقه یورو در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۴ به میزان ۵.۳ درصد افزایش یافت. اگرچه مقرون‌به‌صرفه بودن کمی افزایش‌یافته است ولی نمی‌تواند زیاد دوام داشته باشد. انتظار می‌رود تقاضا به‌تدریج در طول سال افزایش یابد.
مازاد تقاضا مانع از کاهش قابل‌توجه می‌شود و فشار صعودی بر قیمت‌ها وارد می‌کند
با نگاه به آینده، ما انتظار داریم که عدم تطابق بین عرضه و تقاضا دوباره افزایش یابد. تقاضا برای مسکن به‌تدریج بهبود می‌یابد، درحالی‌که بخش ساخت‌وساز همچنان تحت‌فشار هزینه‌های بالای مصالح و کمبود کارگران ماهر است. این امر به‌ویژه برای عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه خبر خوبی نیست. انتظار می‌رود قیمت‌ها برای ساختمان‌های تازه تکمیل شده در آینده به‌طور قابل توجهی بیشتر از گذشته باشد.
منبع: ING
