جروم پاول، رئیس فدرال رزرو در مصاحبه اخیر خود با CBS اذعان کرد که بحرانی که احتمالا فدرال رزرو برای سال‌های آینده با آن دست به گریبان خواهد بود، بحران املاک تجاری است و تاثیر این املاک بر روی بانک‌های منطقه‌ای و محلی به تازگی شروع شده است.
با این حال، در ماه ژوئن سال ۲۰۲۳، چند ماه پس از فروپاشی بانک سیلیکون ولی، پاول در مورد تاثیر املاک تجاری بر بانک‌های کوچک هشدار داده بود. پاول به خبرنگاران گفت که انتظار زیان بانک‌ها از محل سرمایه‌گذاری بر روی املاک تجاری را دارد اما بانک‌هایی هستند که تمرکز آنها بر روی چنین املاکی است و آنها زیان بیشتری را تجربه خواهند کرد. ما این موضوع را از نزدیک زیر نظر داریم.
مشکل املاک تجاری کجاست؟
پس از همه‌گیری بسیاری از شرکت‌های مدل دورکاری یا ترکیبی از مدل دورکاری و حضوری را اتخاذ کردند که باعث شد بسیاری از شرکت‌های اداری و تجاری نیاز به دفاتر فیزیکی کمتری داشته باشند. تنها موسسه ولزفارگو صدها هزار فوت مربع از فضای اداری را در واشنگتن و ساحل شمال شرقی آزاد کرد.
طبق داده‌های Cushman & Wakefield، تا سال ۲۰۳۰، یک میلیارد فوت مربع فضای اداری خالی به وجود خواهد آمد. کوین فاگان، رئیس دایره تحلیل املاک تجاری از موسسه مودیز گفته است که آسیب‌پذیری فعلی املاک تجاری به شدت به املاک اداری متمرکز شده است به ویژه آنهایی که سررسید کوتاه‌تر و اجاره بالاتری دارند. در حال حاضر نزدیک به ۳۲۵ میلیارد دلار وام در آستانه سررسی هستند و برخی از این وام‌ها با مشکلاتی در تامین مالی مجدد مواجه هستند خصوصا اینکه نرخ بهره نیز در سطوح بالایی قرار گرفته است. در کنار آن تقاضای املاک تجاری کاهش قابل توجهی پیدا کرده است.
بسیاری از توسعه دهندگان و سرمایه‌گذاران املاک تجاری پس از بحران مالی سال ۲۰۰۹، با نرخ‌های نزدیک به صفر وام‌های کلانی دریافت کردند. این وام‌ها سررسید ۱۰ تا ۲۰ ساله داشت و بازپرداخت آنها یا باز خرید آنها با وام‌های جدید با مشکلاتی مواجه شده است. البته بسیار بعید است که بحران املاک تجاری مشکلاتی برای بانک‌های بزرگ مانند ولز فارگو یا جی پی مورگان ایجاد کند اما بسیاری از این وام‌ها متعلق به بانک‌های منطقه‌ای است و به همین دلیل است که پاول از آن ابراز نگرانی کرده است.
آیا سقوط املاک تجاری برای همه بانک‌ها بد است؟
این نقطه‌ای است که اقتصاددانان و کارشناسان املاک با هم اختلاف نظر دارند. برخی اقتصاددانان و تحلیلگران بازار معتقد هستند که اگرچه بحران املاک تجاری یک بحران مهم و عمیق است، اما این بحران محدود به بانک‌های محلی و منطقه باقی مانده و به سایر مناطق سرایت نمی‌کند. در عوض برخی دیگر معتقد هستند که اگرچه بانک‌های منطقه‌ای ریسک زیادی در زمینه املاک تجاری کرده‌اند اما بانک‌های بزرگ نیز در معرض ریسک بانک‌های کوچک هستند، اگر صدها بانک محلی دچار سقوط شوند، بانک‌های بزرگ نمی‌توانند از سرریز مشکلات آسوده باشند.
همچنین در مورد اینکه حجم ورشکستگی‌ها چه میزان است، اختلاف نظر وجود دارد. پاول معتقد است که این بحران احتمالا به اندازه بحران مالی سال ۲۰۰۸ عمیق نخواهد بود. اگرچه برخی از بانک‌ها ورشکسته یا ادغام خواهند شد اما سرایت شدید به سایر جنبه‌های بازارهای مالی رخ نخواهد داد.
همچنین پاول معتقد است که ایالات متحده در حال تجربه یک تغییر سکولار در استفاده از املاک و مستغلات مرکز شهر است. در نتیجه مالکان و وام دهندگان با ضرر زیادی مواجه خواهند شد اما این ضرر قابل مدیریت است. با این همه اگرچه اختلاف نظر زیادی در مورد میزان بد بودن شرایط وجود دارد، اما تقریبا اکثر تحلیلگران بازار انتظار یک موج ورشکستگی کوتاه مدت را دارند.
آیا سقوط املاک تجاری در آمریکا به اروپا نیز سرایت می‌کند؟
همانطور که صحبت در مورد بحران املاک تجاری در ایالات متحده داغ شده است، ریسک سرایت مشکلات املاک در ایالات متحده به اروپا نیز برجسته شده است. وام دهندگان آلمانی که طبق مطالعات بیشترین وام تهاجمی و با ریسک بالا را اعطا کرده‌اند، بیشتر در معرض خطر هستند. با این حال، بانک‌های آلمانی ادعا می‌کنند که اکثر قریب به اتفاق املاک تحت تملک آنها داخلی است.
با این حال، والریا دینگر، استاد اقتصاد دانشگاه اسنابروک آلمان معتقد است که این مشکل تنها برای ایالات متحده نیست و اگر شاهد موجی از نکول برای املاک تجاری آمریکا باشیم، بانک‌های آلمانی نیز دچار زیان خواهند شد. با این حال، ریسک سیستماتیک برای سقوط بانک‌های آلمانی وجود ندارد چرا که بانک‌های آلمانی وام‌های مرتبط با املاک تجاری را به عنوان بدهی‌های غیرجاری طبقه‌بندی کرده‌اند.
اما نکته منفی برای بانک‌های آلمانی این است که ارزشگذاری ساختمان‌هایی که تامین مالی شده‌اند، در بانک‌های آلمانی کمتر از بانک‌های آمریکایی به روزرسانی می‌شود بنابراین ممکن است مشکلات برای مدت طولانی‌تری پنهان بمانند.
رگولاتورهای اتحادیه اروپا از وام‌دهندگان خواسته‌اند برای زیان‌های احتمالی آماده شوند و بانک مرکزی اروپا نیز آنها را تحت فشار قرار داده تا برخی از سودهای سال گذشته را به عنوان بافر سرمایه در نظر بگیرند.
با تمام این تفاصیل، بحران املاک تجاری نگرانی‌های زیادی نمی‌تواند ایجاد کند. اول آنکه سهم املاک تجاری نسبت به کل املاک بسیار کوچک است. همچنین سال ۲۰۰۸ سرمایه‌های کاغذی حجم زیادی از بازار را در برگرفته بود اما این بار پشتوانه وام‌ها ساختمان‌هایی وجود دارد.
چه بخش‌هایی ممکن است از سقوط املاک تجاری آسیب ببینند؟
طبق مطالعات انجام شده بر روی داده‌ها، صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات یا REITها نزدیک به ۴۰ درصد پایین‌تر از سطح قبل از همه‌گیری ارزشگذاری می‌شوند. اگر واقعا شاهد یک سقوط در املاک تجاری باشیم بخش‌های مهمی از اقتصاد ایالات متحده درگیر خواهند شد. در مورد بانک‌ها صحبت کردیم. بانک‌ها به خاطر وام‌هایی که به توسعه‌دهندگان و سرمایه‌گذاران ارائه کرده‌اند، با نکول گسترده وام‌ها مواجه شده و این مساله می‌تواند منجر به ورشکستگی آنها شود.
خبر خوب این است که دولت فدرال، تمام سپرده‌های بانکی را بیمه کرده است به این معنا که اگر بانک شما ورشکسته شود، سپرده شما توسط بیمه پرداخت می‌شود؛ اما خبر بد اینکه این بیمه سقف مشخصی دارد و اگر ضرر بیشتر از آن باشد، بخشی از سرمایه شما از بین خواهد رفت.
اما همه بانک‌ها دچار ورشکستگی نمی‌شوند. بانک‌هایی که توان مدیریت بحران را دارند، با کمبود نقدینگی مواجه خواهند شد. همچنین مجبور هستند استانداردهای سختگیرانه‌تری برای ارائه وام در نظر بگیرند که این مساله در کنار نرخ بهره بالا منجر به پیامدهای مهمی برای کسب و کارهایی می‌شود که به تامین مالی متکی هستند.
در کنار آن کسب و کارهای مرتبط با بخش مسکن نیز با مشکل مواجه خواهند شد. توسعه دهندگان املاک، مدیران بخش املاک و بسیاری صنایع مرتبط مشکلات مالی را تجربه خواهند کرد که این مساله می‌تواند رشد اقتصادی را مختل کرده و اقتصاد را وارد رکود کند.
صندوق‌های بازنشستگی را نیز در نظر بگیرید. بخشی از سرمایه‌گذاران در املاک تجاری، صندوق‌های سرمایه‌گذاری نهادی و صندوق‌های بازنشستگی هستند. با کاهش ارزش املاک تجاری، این صندوق‌ها دچار زیان خواهند شد. همچنین سقوط بازار صندوق‌های سرمایه‌گذاری می‌تواند بر روی کلیت بازار سهام تاثیر منفی بگذارد و جریان‌های ریسک‌گریزی را فعال کند. این مساله نیز می‌تواند به خودی خود منجر به سخت‌تر شدن جریانات اعتباری و رکود اقتصادی شود.
در صورت بحران احتمالا مانند بهار سال ۲۰۲۳، شاهد ارائه محرک‌های پولی توسط فدرال رزرو خواهیم بود. این موضوع در حالی که هنوز تورم به سطح هدف فدرال رزرو نرسیده است، می‌تواند منجر به افزایش دوباره تورم، افزایش احتمالی مالیات‌ها و افزایش سطح بدهی عمومی شود.
سخن پایانی
سقوط بازار املاک و مستغلات تجاری می‌تواند عواقب قابل توجهی برای بانک‌ها، سرمایه‌گذاران و کل اقتصاد داشته باشد. اگر شاهد سقوط بازار املاک و مستغلات باشیم، احتمالا طیف وسیعی از موسسات مالی با این قضیه درگیر خواهند شد. افزایش نکول، کاهش ارزش وثیقه، کاهش ظرفیت وام‌دهی، کاهش سود، و بی‌ثباتی بالقوه در انتظار بازارها است.
با این حال، اگرچه ریسک قابل توجهی از جانب این املاک حس می‌شود و شاهد یک روند سکولار در کاهش ارزش املاک تجاری هستیم، اما احتمال ایجاد یک بحران اقتصادی مانند آنچه سال ۲۰۰۸ مشاهده کردیم، از این جانب حس نمی‌شود. مگر اینکه بحران املاک تجاری جرقه‌ای برای بحران‌های دیگر مانند ترکیدن حباب سایر دارایی‌ها باشد که در این صورت می‌توان انتظار یک اثر گلوله برفی و رکود سرتاسر اقتصاد را داشت.
