شرکت سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (Real estate investment trust) یا به صورت اختصار REIT شرکتی است که از خرید املاک و مستغلات درآمدزایی می‌کند. این شرکت‌ها دارای انواع زیادی از املاک تجاری، ساختمان‌های اداری و آپارتمانی، انبارها و سوله‌ها، بیمارستان‌ها، مراکز خرید، هتل‌ها و… هستند و گاهی در تامین مالی برای ساخت این املاک مشارکت می‌کنند.
در بیشتر کشورها شرکت‌های REIT مالیات بر سودآوری و مالیات بر عایدی سرمایه کمتری می‌پردازند.
تاریخچه
تاریخچه شرکت‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات به سال ۱۹۶۰ باز می‌گردد، زمانی که دوایت آیزنهاور، رئیس جمهور وقت آمریکا قانون عمومی ۷۷۹-۸۶ را که به آن قانون تمدید مالیات بر سیگار نیز می‌گویند، تصویب کرد. این قانون به سرمایه‌گذاران فرصت می‌داد تا در سبدهای دارای مقیاس بزرگ خود در املاک و مستغلات درآمدزا نیز سرمایه‌گذاری کنند. بدین ترتیب اولین REIT به نام American Realty Trust توسط توماس جی بروهیل، پسرعموی جوئل بروهیل، نماینده کنگره در ایالت ویرجینیا در سال ۱۹۶۱ تاسیس شد.
در اوایل، این شرکت‌ها عمدتا شرکت‌های ارائه دهنده وام مسکن بودند. با این حال تا سال ۱۹۷۰، این صنعت رشد قابل ملاحظه‌ای داشت. قانون اصلاحات مالیاتی در سال ۱۹۷۶ نیز به این شرکت‌ها اجازه داد علاوه‌بر TRUST به عنوان شرکت (corporations) نیز ثبت شوند. تفاوت تراست و شرکت بسیار زیاد است و از نظر حقوقی، مسئولیت‌ها و مالیات پرداختی بسیار متفاوت از یکدیگر هستند. سپس در سال ۱۹۸۶، یکبار دیگر قانون مالیاتی اصلاح شد و قوانین جدیدی در رابطه با REITها ایجاد شد. در آن زمان بسیاری از مالیات دهندگان به خاطر مالیات پایین REITها در آنها سرمایه‌گذاری می‌کردند. اصلاحیه جدید از چنین کاری منع می‌کرد، این مساله زیان قابل توجهی را متوجه REITها کرد.
تا امروز یعنی سال ۲۰۲۱، حداقل ۳۹ کشور در سراسر جهان به REITها اجازه فعالیت داده‌اند. امروزه نزدیک به ۵۰۰ REIT در کشورهای جهان وجود دارد که ارزش بازار آنها نزدیک به ۱.۷ تریلیون دلار است. همچنین در ایالات متحده تخمین زده می‌شود که نزدیک به ۹۰ میلیون شهروند در معرض این طبقه از داراییها هستند. از این رو آشنایی با این دارایی برای تعقیب تحولات اقتصادی در ایالات متحده ضروری است.
REITها چگونه کار می‌کنند؟
همانطور که گفته شد، در سال ۱۹۶۰، کنگره به سرمایه‌گذاران اجازه داد تا در پورتفوی سرمایه گذاری خود املاک تجاری نیز داشته باشند. چیزی که پیش از آن تنها برای ثروتمندان و از طریق واسطه‌های مالی بزرگ در دسترس بود.
به طور کلی، REITها در یک بخش خاص از املاک و مستغلات تخصص دارند. با این حال، REITها می‌توانند دارایی‌های مختلفی در پورتفوی خود داشته باشند. به عنوان مثال ممکن است یک REIT به طور همزمان هم بر روی املاک اداری و هم بر روی املاک خرده‌فروشی سرمایه‌گذاری کند.
بسیاری از REITها به طور عمومی در بازار بورس معامله می‌شوند و سرمایه‌گذاران می‌توانند آنها را در طول جلسه معاملاتی خرید و فروش کنند.
اکثر REITها یک مدل تجاری ساده دارند. آنها املاک را خریداری کرده و اجاره می‌دهند سپس از طریق اجاره بها درآمد کسب کرده و این درآمد را بین سهامداران خود توزیع می‌کنند. نوع دیگری از REITها هستند که وام مسکن ارائه می‌دهند. این شرکت‌ها به خودی خود املاک و مستغلات ندارند بلکه تنها وام مسکن داده و از سود این وام‌ها درآمد کسب می‌کنند.
برای این که یک REIT واجد شرایط باشد، باید مقررات خاصی را رعایت کند. این الزامات شامل داشتن املاک و مستغلات درآمدزا در درازمدت و توزیع درآمد بین سهامداران است. REITها عموما موظف هستند که درآمد سالانه را توزیع کنند و نمی‌توانند از این درآمد برای تامین مالی خرید املاک بیشتر استفاده کنند. این مساله به خاطر نگرانی از انحصار و عملکردهای تراستی در بازار است. چند نمونه از قوانین REITها در ایالات متحده را در ادامه می‌آوریم:
- حداقل ۷۵ درصد از کل داراییها را در املاک، پول نقد یا اوراق خزانه‌داری ایالات متحده سرمایه‌گذاری کند.
- حداقل ۷۵ درصد از درآمد ناخالص را از اجاره، بهره وام مسکنی که دارایی‌های غیرمنقول را تامین مالی می‌کند، یا فروش املاک و مستغلات به دست آورد.
- هر سال حداقل ۹۰ درصد از درآمد مشمول مالیات را به صورت سود سهام بپردازد.
- نهادی باشد که به عنوان یک شرکت مشمول مالیات ثبت شده است.
- توسط هیئت مدیره یا هیئت امنا اداره شود.
- حداقل ۱۰۰ سهامدار پس از سال اول داشته باشد.
- بیش از ۵۰ درصد سهام آن در اختیار ۵ نفر یا کمتر نباشد.
انواع REITها
سه نوع REIT وجود دارد:
- REITهای سهام: اکثر REITها از این نوع هستند. این شرکت‌ها املاک و مستغلات درآمدزا را مالک شده و آنها را مدیریت می‌کنند. درآمدها عمدتا از طریق اجاره (نه فروش مجدد) کسب می‌شود.
- REITهای وام مسکن: این REITها یا به صورت مستقیم یا به صورت غیرمستقیم از طریق خرید اوراق بهادار با پشتوانه رهنی، به اپراتورها و انبوه‌سازان املاک وام می‌دهند. درآمد آنها عمدتا اختلاف میان سود وام‌های رهنی و هزینه تامین مالی این وام‌ها به دست می‌آید. این مدل درآمدزایی، چنین شرکت‌هایی را به طور بالقوه نسبت به افزایش نرخ بهره حساس می‌کند.
- REITهای هیبریدی: این REITها از هر دو استراتژی استفاده می‌کنند.
همچنین می‌توان REITها را بر اساس نحوه خرید و نگهداری سهام آنها طبقه‌بندی کرد.
- REITهای معاملاتی عمومی، شرکت‌هایی هستند که به صورت عمومی در بورس اوراق بهادار ملی معامله می‌شوند و هر فردی می‌تواند آنها را خرید و فروش کند. این شرکت‌ها توسط کمیسیون بورس و اوراق بهادار آمریکا SEC تنظیم می‌شوند.
- REITهای عمومی اما غیر معاملاتی، شرکت‌هایی هستند که توسط SEC ثبت شده‌اند اما در بورس معامله نمی‌شوند. این شرکت‌ها نقدینگی کمتری در بازار ثانویه دارند با این حال، قیمت آنها تمایل بیشتری به ثبات دارد چرا که در معرض نوسانات بازار نیستند.
- REITهای خصوصی که توسط SEC ثبت نشده‌اند و در بورس اوراق بهادار نیز معامله نمی‌شوند. این شرکت‌ها تنها به سرمایه‌گذاران نهادی فروخته می‌شوند.
REITها چگونه درآمد کسب می‌کنند؟
REITها نمی‌توانند بیشتر درآمد خود را از فروش داراییها کسب کنند. بلکه آنها باید درآمد خود را از دریافت اجاره بها از مستاجران کسب کنند. این اجاره بها شامل هزینه فضای زندگی، هزینه فضای اشتغال برای خرده فروشی‌ها، هزینه فضای اداری برای سازمان‌ها و شرکت‌ها و همچنین سرمایه‌گذاری در بدهی‌ها و دریافت بهره وام به دست آید. همچنین REITها می‌توانند دارایی‌های خود را مطابق با جدولی که از پیش تعیین شده است، مستهلک کنند. به عنوان مثال فرض کنید که یک REIT خانه‌ای به ارزش ۱۰۰ هزار دلار خریداری کرده است که سالانه ۲۰ هزار دلار از آن درآمد دارد. این شرکت می‌تواند به مدت ۲۰ سال، سالانه ۵ هزار دلار هزینه استهلاک کم کند و به اداره مالیات تنها ۱۵ هزار دلار درآمد را گزارش کند.
اگر یک REIT مستقیما مالک یک ملک باشد، هرگونه افزایش یا کاهش ارزش دارایی می‌تواند بر ارزش سهام آن REIT تاثیر بگذارد. بنابراین در دوره‌هایی که بازار مسکن در رکود به سر می‌برد (مانند رکود مسکن سال ۲۰۰۸) ممکن است ارزش REITها کاهش پیدا کند.
چرا سرمایه‌گذاری در REIT بسیار جذاب است؟
REITها موظف هستند اکثر درآمد سالانه خود را به عنوان سود سهام توزیع کنند. سرمایه‌گذاران با دریافت این سود، می‌توانند بازده مورد نظر را کسب کنند. همچنین اگرچه رکود در بازار مسکن می‌تواند منجر به کاهش ارزش REITها شود، اما این رکودها تقریبا نادر هستند و بازار مسکن به خاطر تورم موجود در بازار، اغلب در حال رشد است. بنابراین سرمایه‌گذار می‌تواند از محل افزایش ارزش REIT نیز کسب سود کند.
همیچنین در صورتی که شرکت در طول سال دارایی‌های اساسی خود را به فروش برساند، می‌تواند آن را به عنوان سود سرمایه توزیع کند یا اینکه دوباره آن را سرمایه‌گذاری کند. تمام این عوامل سرمایه‌گذاری در REITها را بسیار جذاب کرده است. چرا که سرمایه‌گذار نه تنها یک سود مطمئن و مداوم را دریافت می‌کند، بلکه ارزش سرمایه‌گذاری نیز با توجه به تورم افزایش می‌یابد.
یکی دیگر از دلایل محبوبیت REITها این است که سرمایه‌گذاری در آنها بسیار راحت است. در واقع با توجه به اینکه این شرکت‌ها در بازارهای سهام معامله می‌شوند، سرمایه‌گذاران با هر میزان سرمایه می‌توانند آنها را خریداری کرده و کسب سود کنند.
این در حالی است که اگر سرمایه‌گذاران می‌خواستند به صورت مستقیم در معرض بازار مسکن قرار بگیرند، مجبور بودند سرمایه و وقت زیادی را هزینه کنند. همچنین تنوع REITها به سرمایه‌گذاران اجازه می‌دهد تا بهترین و پر پتانسیل‌ترین سرمایه‌گذاری در بازار مسکن را انجام دهند. به عنوان مثال تصور کنید بازار مسکن در ایالت کنتاکی آمریکا رو به رشد است، سرمایه‌گذار می‌تواند با هر میزان سرمایه‌ای که دارد و تنها با چند کلیک سرمایه خود را در معرض بازار مسکن این ایالت قرار دهد.
اما مزیت‌های REITها به همین‌جا ختم نمی‌شود. آنها مزایای مالیاتی متعددی نیز دارند. همانطور که گفته شد، سودی که REITها توزیع می‌کنند، سود مشمول مالیات است. یعنی پیش از توزیع مالیاتی از سود شرکت کسر نمی‌شود و تنها زمانی مالیات این سود کسر می شود که افراد قصد پرداخت مالیات داشته باشند. این مساله باعث می‌شود که سرمایه‌گذاران بخش مهمی از سود خود را حفظ کنند و سپس در سطح فردی در صورت توان از معافیت‌های مالیاتی ایالتی و ملی استفاده کنند.
مزایا و معایب سرمایه‌گذاری در REITها
REITها در حال حاضر نقش مهمی در سبد سرمایه‌گذاری آمریکایی‌ها ایفا می‌کنند، چرا که سالانه سود قوی و پایداری ارائه می‌دهند و پتانسیل افزایش سرمایه در بلند مدت را دارند. بازده کل REITها طی ۲۰ سال گذشته از اکثر شاخص‌های بورس و همچنین نرخ تورم بهتر بوده است.
از جنبه مثبت می‌توان گفت خرید و فروش REITها آسان است. آنها در اکثر کارگزاری‌های سهام معامله می‌شوند. همچنین برخی معایب خرید و فروش سنتی املاک و مستغلات را کاهش می‌دهند. از نظر بازده بسیار جذاب هستند چرا که جریان نقدی پایدار و خوبی ارائه می کنند. سود سهام این شرکت‌ها اغلب بیشتر از چیزی است که می‌توانید از هر سرمایه‌گذاری دیگر به دست آورید.
اما از جنبه منفی، REITها از نظر افزایش سرمایه چندان خوب عمل نمی‌کنند، چرا که باید ۹۰ درصد از درآمد خود را به سهامداران پرداخت کنند. بنابراین تنها ۱۰ درصد از درآمد مشمول مالیات را می‌توانند برای خرید دوباره داراییها سرمایه‌گذاری کنند.
همچنین REITهای غیرقابل معامله نقدینگی پایینی دارند. همانطور که گفته شد، این شرکت‌ها در بازار بورس معامله نمی‌شوند و اگرچه قیمت آنها ثبات خوبی دارد، اما اگر به صورت فوری نیاز به پول داشته باشید، ممکن است نتوانید به راحتی سهام خود را بفروشید. همین عدم معامله در بازار سهام منجر به آن شده است که قیمت این REITها از شفافیت مناسبی برخوردار نباشد.
سلام لطفا از انواع reit توی ایران و نحوه عملکردش هم توضیح بدین با تشکر