در دنیای سرمایه‌گذاری و مدیریت مالی، املاک تجاری به عنوان یکی از مهم‌ترین ابزارهای سرمایه‌گذاری شناخته می‌شوند که امکان تولید درآمد پایدار و رشد سرمایه را فراهم می‌کنند. این نوع املاک به دلیل ویژگی‌های خاص خود و تفاوت‌هایی که با املاک مسکونی دارند، مورد توجه سرمایه‌گذاران و شرکت‌های بزرگ قرار گرفته‌اند. یکی از روش‌های مرسوم برای سرمایه‌گذاری در املاک تجاری، استفاده از ابزارهای مالی خاصی مانند اوراق بهادار تجاری با پشتوانه رهنی (CMBS) است. این ابزارهای مالی، به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهند که به صورت غیرمستقیم در املاک تجاری سرمایه‌گذاری کنند و از مزایای آن بهره‌مند شوند. در این مقاله بطور مفصل تمام ابعاد موضوع را مورد بررسی و تجزیه و تحلیل قرار می‌دهیم.
املاک تجاری چیست؟
املاک تجاری (CRE)، اموالی است که منحصراً برای اهداف مرتبط با تجارت یا برای فراهم کردن یک فضای کاری (به جای فضای زندگی) استفاده می‌شود. اغلب املاک تجاری برای انجام فعالیت‌های درآمدزا به مستأجران اجاره داده می‌شود. این دسته وسیع از املاک و مستغلات می‌تواند انواع مختلف ملک، از یک ویترین فروشگاه گرفته تا یک مرکز خرید بزرگ را شامل شود.
املاک و مستغلات تجاری در اشکال مختلفی وجود دارد که می‌توانند هر چیزی باشند، از یک ساختمان اداری گرفته تا یک دوبلکس مسکونی یا حتی یک رستوران، کافی شاپ یا انبار. افراد، شرکت‌ها و سازمان‌ها می‌توانند از املاک و مستغلات تجاری با اجاره آن، یا نگهداری و فروش مجدد آن، درآمد کسب کنند.
املاک و مستغلات تجاری شامل چندین دسته می‌شود، مانند فضای اداری، هتل‌ها و استراحتگاه ها، مراکز تجاری، رستوران‌ها و اماکن بهداشتی.
دوره مستر کلاس طلا
جامع‌ترین دوره آموزشی طلا
این دوره در مجموعه یوتوفارکس تهیه شده و نتیجه سال‌ها تجربه در حوزه معامله‌گری طلا و فارکس است. این دوره توسط مجموعه‌ای از معامله‌گران حرفه‌ای یوتوفارکس تهیه شده است. با خرید این دوره از تجربه چندین معامله‌گر بهره‌مند خواهید شد.
مفاهیم کلیدی برای درک بهتر املاک تجاری:
- املاک تجاری، به املاکی اطلاق می‌شود که به طور مشخص برای اهداف تجاری یا درآمدزایی استفاده می‌شوند.
- املاک تجاری با املاک مسکونی متفاوت است، زیرا برای صاحب ملک پتانسیل ایجاد سود از طریق سود سرمایه یا درآمد اجاره را دارد.
- چهار دسته اصلی املاک تجاری عبارتند از: فضای اداری، صنعتی، اجاره چند خانواری و خرده‌فروشی.
- املاک تجاری، درآمد اجاره و همچنین پتانسیل رشد سرمایه را برای سرمایه‌گذاران فراهم می‌کند.
- صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات که به صورت عمومی معامله می‌شوند (REITs) ، یک راه عملی برای سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در املاک تجاری است.
آشنایی با املاک تجاری
املاک تجاری و مستغلات مسکونی، دو دسته اصلی املاک و مستغلات را تشکیل می‌دهند. املاک مسکونی شامل سازه‌هایی است که برای سکونت انسان در نظر گرفته شده است و نه برای استفاده تجاری یا صنعتی. همانطور که از نام آنها پیداست، املاک تجاری در تجارت استفاده می‌شود و املاک اجاره‌ای چند واحدی که به عنوان محل سکونت برای مستأجران عمل می‌کنند، به عنوان یک فعالیت تجاری برای مالک طبقه بندی می‌شوند.
املاک و مستغلات تجاری به طور معمول، بسته به عملکرد به چهار دسته طبقه بندی می‌شوند:
- فضای اداری
- استفاده صنعتی
- اجاره چند خانواری
- خرده فروشی
هر دسته منفرد نیز ممکن است طبقه بندی‌های بیشتری را شامل شود. به عنوان مثال، انواع مختلفی از املاک خرده‌فروشی وجود دارد:
- هتل‌ها و استراحتگاه ها
- مراکز خرید
- رستوران ها
- اماکن بهداشتی
به همین ترتیب، فضای اداری نیز چندین زیرگروه دارد. اغلب به عنوان کلاس A، کلاس B یا کلاس C مشخص می‌شود:
چرا آکادمی ماکروترید؟
با عضویت در آکادمی ماکروترید، شما تحلیل فاندامنتال بازار فارکس را در کنار سیگنال، آموزش و گفتگو با تحلیلگران و اعضای آکادمی دریافت خواهید کرد.
عضویت رایگان
- از طریق ثبت نام در بروکرهای معرفی شده
- کلاس A، بهترین ساختمان‌ها را از نظر زیبایی‌شناسی، قدمت، کیفیت زیرساخت و موقعیت مکانی نشان می‌دهد.
- ساختمان‌های کلاس B، معمولاً قدیمی‌تر هستند و از نظر قیمت به اندازه ساختمان‌های کلاس A رقابتی نیستند. سرمایه‌گذاران اغلب این ساختمان‌ها را به هدف بازسازی، خریداری می‌کنند.
- ساختمان‌های کلاس C، قدیمی‌ترین ساختمان‌ها هستند که معمولاً بیش از ۲۰ سال سن دارند و در مناطق قدیمی قرار داشته و نیاز به تعمیر و نگهداری دارند.
اجاره‌های تجاری
برخی از کسب‌و‌کارها، مالک ساختمان‌هایی هستند که اشغال می‌کنند. با این حال، اجاره یک ملک تجاری رایج‌تر است. معمولاً یک سرمایه‌گذار یا گروهی از سرمایه‌گذاران، مالک ساختمان هستند و از هر کسب‌و‌کاری که در آنجا فعالیت دارد، اجاره دریافت می‌کنند. نرخ اجاره ملک تجاری (قیمت اشغال یک فضا در یک دوره مشخص)، معمولاً به قیمت اجاره سالانه برای هر متر مربع نقل می‌شود. برعکس، نرخ املاک مسکونی به عنوان مبلغ سالانه یا اجاره ماهانه ذکر می‌شود.
برخلاف اجاره نامه‌های کوتاه مدت سالانه یا ماه به ماه مسکونی، قراردادهای اجاره تجاری معمولاً از یک سال تا ۱۰ سال یا بیشتر طول می‌کشد و فضاهای اداری و خرده‌فروشی معمولاً به طور متوسط ۵ تا ۱۰ سال اجاره دارند.
چهار نوع اصلی اجاره ملک تجاری وجود دارد که هر کدام به سطوح متفاوتی از مسئولیت از سوی مالک و مستاجر نیاز دارند.
- اجاره خالص، مستاجر را مسئول پرداخت مالیات بر دارایی می‌کند.
- اجاره خالص دوگانه (NN) مستاجر را مسئول پرداخت مالیات بر دارایی و بیمه می‌کند.
- اجاره خالص سه گانه (NNN) مستاجر را مسئول پرداخت مالیات بر دارایی، بیمه و نگهداری می‌کند.
- تحت اجاره ناخالص، مستأجر فقط اجاره بها را می‌پردازد و صاحب‌خانه هزینه‌های مالیات، بیمه و نگهداری ساختمان را پرداخت می‌کند.
مدیریت املاک تجاری
مالکیت و نگهداری املاک تجاری، مستلزم مدیریت کامل و مستمر توسط مالک است. صاحبان املاک ممکن است بخواهند یک شرکت مدیریت املاک تجاری را استخدام کنند تا به آنها در یافتن، مدیریت و حفظ مستأجران، نظارت بر اجاره‌ها و گزینه‌های تأمین مالی و بازاریابی املاک کمک کند. دانش تخصصی یک شرکت مدیریت املاک تجاری می‌تواند مفید واقع شود، زیرا قوانین و مقررات حاکم بر چنین املاکی بسته به ایالت، شهرستان، شهرداری، صنعت و اندازه ملک متفاوت است.
مالک، اغلب باید بین به حداکثر رساندن اجاره‌بها و به حداقل رساندن جای خالی و گردش مالی مستأجر، تعادل ایجاد کند. گردش مالی برای صاحبان املاک تجاری، می‌تواند پرهزینه باشد زیرا فضا باید برای پاسخگویی به نیازهای خاص مستأجران مختلف تطبیق داده شود؛ برای مثال، ممکن است رستورانی در حال نقل مکان به ملکی باشد که قبلا توسط یک باشگاه یوگا اشغال شده بود.
چگونه سرمایه‌گذاران در املاک تجاری کسب درآمد می‌کنند؟
سرمایه‌گذاری در املاک تجاری می‌تواند به طور بالقوه سودآور باشد و به عنوان یک پوشش ریسک در برابر نوسانات بازار سهام عمل کند. سرمایه‌گذاران می‌توانند هنگام فروش از طریق رشد ارزش ملک درآمد کسب کنند، اما بیشتر بازدهی از اجاره مستاجر است.
سرمایه‌گذاری مستقیم
سرمایه‌گذاران می‌توانند با سرمایه‌گذاری‌های مستقیم و خرید یک ملک، از مالکیت دارایی فیزیکی استفاده کنند. سرمایه‌گذاری مستقیم در املاک تجاری برای افرادی مناسب‌تر است که یا دانش قابل توجهی در مورد این صنعت دارند یا شرکت‌هایی را استخدام می‌کنند که این کار را انجام دهند. خرید املاک تجاری، یک سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات با ریسک بالا و سود بالا هستند. چنین سرمایه‌گذاری احتمالاً فردی با ثروت خالص بالا است، زیرا سرمایه‌گذار املاک تجاری، به مقدار قابل توجهی سرمایه نیاز دارد.
یک ملک ایده آل، در منطقه‌ای با عرضه املاک تجاری کم و تقاضای بالا قرار دارد که نرخ اجاره مطلوبی را به همراه خواهد داشت. قدرت اقتصاد محلی منطقه نیز بر ارزش خرید املاک تجاری تأثیر می‌گذارد.
سرمایه‌گذاری غیر مستقیم
از سوی دیگر، سرمایه‌گذاران ممکن است به‌طور غیرمستقیم در بازار املاک، سرمایه‌گذاری کنند. به عنوان مثال از طریق مالکیت اوراق بهادار مختلف در بازار، مانند صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) یا صندوق‌های قابل معامله در بورس (ETF) که در سهام مرتبط با دارایی‌های تجاری سرمایه‌گذاری می‌کنند، یا سرمایه‌گذاری در شرکت‌هایی که در بازار املاک تجاری معامله می‌کنند، مانند بانک‌ها و مشاوران املاک.
مزایای املاک تجاری
- پوشش ریسک در برابر بازار سهام
- منبع درآمد پربازده
- جریان‌های نقدی پایدار از مستاجران بلند‌مدت
- پتانسیل رشد سرمایه
یکی از بزرگترین مزیت‌های املاک تجاری، نرخ اجاره جذاب است. در مناطقی که میزان ساخت و ساز جدید توسط زمین یا قانون محدود شده است، املاک تجاری می‌تواند بازده چشمگیر و جریان‌های نقدی ماهانه قابل توجهی داشته باشد. ساختمان‌های صنعتی معمولاً با نرخ پایین‌تری اجاره داده می‌شوند، بااین‌حال هزینه‌های سربار کمتری در مقایسه با برج‌های اداری دارند.
املاک تجاری نسبت به املاک مسکونی، از قراردادهای اجاره نسبتاً طولانی‌تر با مستأجرین نیز سود می‌برند. این اجاره طولانی‌مدت به دارنده املاک تجاری، مقدار قابل توجهی از جریان نقدی با ثباتی را ارائه می‌دهد.
تا زمانی که ملک به خوبی نگهداری شده و به روز باشد، علاوه بر ارائه یک منبع درآمد پایدار، املاک تجاری پتانسیل رشد سرمایه را نیز ارائه می‌دهد. علاوه بر این، مانند همه اشکال املاک و مستغلات، املاک تجاری یک کلاس دارایی متمایز است که می‌تواند یک گزینه متنوع برای یک پرتفوی سرمایه‌گذاری متوازن ارائه دهد.
معایب املاک تجاری
- سرمایه بیشتری برای سرمایه‌گذاری مستقیم مورد نیاز است
- مقررات و قوانین بیشتر
- هزینه‌های بازسازی بالاتر
- دارایی غیرنقدشونده
قوانین و مقررات، برای اکثر افرادی که می‌خواهند مستقیماً در املاک تجاری سرمایه‌گذاری کنند، بازدارنده اصلی است. مالیات، فرآیند خرید و مسئولیت‌های نگهداری برای املاک تجاری شامل مراحل قانونی زیادی است. این الزامات با توجه به ایالت، شهرستان، صنعت، اندازه، منطقه‌بندی و بسیاری از معیارهای دیگر، متفاوت است. اکثر سرمایه‌گذاران در املاک تجاری، دارای دانش تخصصی هستند یا افرادی را استخدام می‌کنند که این کار را انجام می‌دهند.
مانع دیگر، افزایش ریسک ناشی از گردش مالی مستأجر است، به ویژه در اقتصادی که فسخ غیرمنتظره قرارداد، املاک را بدون اطلاع قبلی، خالی می‌کند.
در مورد مسکن، امکانات مورد نیاز یک مستأجر معمولاً منعکس کننده امکانات مستاجران قبلی یا آینده است. با این حال، با یک ملک تجاری، هر مستأجر ممکن است نیازهای بسیار متفاوتی داشته باشد که نیازمند نوسازی‌های پرهزینه است. مالک ساختمان باید فضا را برای انطباق با تجارت تخصصی هر مستأجر تطبیق دهد. یک ملک تجاری با فضای خالی کم اما گردش مالی بالای مستاجر ممکن است به دلیل هزینه‌های بازسازی برای مستاجران جدید، همچنان ضرر کند.
برای کسانی که به دنبال سرمایه‌گذاری مستقیم هستند، خرید ملک تجاری گزینه‌ای بسیار پرهزینه تر از یک ملک مسکونی است. علاوه بر این، در حالی که املاک و مستغلات به طور کلی در میان طبقات دارایی غیر نقدشونده‌تر هستند، معاملات ساختمان‌های تجاری به کندی پیش می‌روند.
اوراق بهادار تجاری با پشتوانه رهنی چیست؟
اوراق بهادار با پشتوانه رهنی تجاری (CMBS) نوعی سرمایه‌گذاری است که پشتوانه آن وام‌های مسکن مرتبط با املاک تجاری است، نه مسکونی. به زبان ساده، وقتی صاحب یک مرکز خرید، دفتر اداری یا هتل برای خرید یا توسعه‌ی ملک خود وام می‌گیرد، این وام‌ها به بسته‌های بزرگی تبدیل می‌شوند و به شکل اوراق بهادار به سرمایه‌گذاران فروخته می‌شوند.
این اوراق به سرمایه‌گذاران کمک می‌کنند که از درآمدهای ثابت ناشی از پرداخت‌های وام‌ها بهره‌مند شوند. با این حال، چون هر بسته شامل وام‌های مختلف با شرایط و انواع ملک‌های متفاوت است، ارزیابی دقیق این اوراق و میزان ریسک آنها کمی پیچیده‌تر است. برخلاف وام‌های مسکونی، وام‌های تجاری معمولاً شرایط ثابت‌تری دارند و این باعث می‌شود ریسک بازپرداخت زودتر از موعد در این نوع اوراق کمتر باشد.
مفاهیم کلیدی برای درک اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن
- اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن تجاری (CMBS): این نوع اوراق به جای املاک مسکونی، با وام‌هایی که برای خرید یا توسعه املاک تجاری مانند مراکز خرید یا دفاتر اداری گرفته شده‌اند، تضمین می‌شود.
- ساختار CMBS: این اوراق مثل اوراق‌قرضه عمل می‌کنند. وام‌های مختلفی که برای املاک تجاری گرفته شده‌اند، در یک صندوق جمع‌آوری و به شکل بسته‌های اوراق بهادار به سرمایه‌گذاران فروخته می‌شوند.
- وثیقه و امنیت سرمایه‌گذاران: وام‌های موجود در CMBS به عنوان ضمانت عمل می‌کنند. به این معنا که اگر وام‌گیرنده نتواند وام را بازپرداخت کند (نکول کند)، سرمایه‌گذاران به جای اصل و بهره وام، از محل این وثیقه‌ها سود و اصل سرمایه خود را دریافت می‌کنند.
اوراق بهادار تجاری با پشتوانه وام مسکن چگونه کار می‌کند؟
در CMBS، وام‌های مسکن تجاری به عنوان وثیقه‌ای برای سرمایه‌گذاران عمل می‌کنند. به این معنی که اگر وام‌گیرنده نتواند وام خود را بازپرداخت کند، سرمایه‌گذاران از طریق این وثیقه‌ها به اصل و سود خود می‌رسند. این وام‌ها به شکل بسته‌هایی در یک صندوق قرار می‌گیرند که هر بسته شامل وام‌هایی با شرایط و مبالغ متفاوت است. این وام‌ها ممکن است برای انواع مختلفی از املاک تجاری، مثل ساختمان‌های آپارتمانی، کارخانه‌ها، هتل‌ها، دفاتر اداری و مراکز خرید باشند.
یکی از ویژگی‌های مهم این وام‌ها این است که معمولاً به عنوان وام‌های بدون حق رجوع شناخته می‌شوند. یعنی اگر وام‌گیرنده نتواند بدهی خود را پرداخت کند، وام‌دهنده فقط می‌تواند وثیقه (مثلاً ساختمان تجاری) را ضبط کند و نمی‌تواند دیگر دارایی‌های وام‌گیرنده را توقیف کند.
از آنجایی که CMBS ابزار سرمایه‌گذاری پیچیده‌ای است، به مشارکت افراد و نهادهای مختلفی نیاز دارد. این افراد شامل سرمایه‌گذاران، مدیران صندوق‌ها، مؤسسات رتبه‌بندی، و متولیان هستند که هرکدام نقش ویژه‌ای در حفظ عملکرد درست این بازار دارند.
بازار CMBS بخش کوچکی از بازار کلی اوراق با درآمد ثابت در ایالات متحده را تشکیل می‌دهد، اما همچنان نقش مهمی در تأمین مالی املاک تجاری دارد.
انواع اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن تجاری
وام‌های رهنی که CMBS را تضمین می‌کنند، بر اساس میزان ریسک و اعتبار به دسته‌های مختلفی به نام “ترانشه” تقسیم می‌شوند. هر ترانشه نشان‌دهنده سطحی از ریسک و بازده است که از ترانشه‌های با کیفیت بالا و ریسک کمتر تا ترانشه‌های با کیفیت پایین‌تر و ریسک بیشتر متفاوت است.
انواع ترانشه‌ها
- ترانشه ارشد: این ترانشه‌ها کم‌ریسک‌ترین بخش از CMBS هستند و به همین دلیل در اولویت برای بازپرداخت قرار دارند. به عبارت ساده، اگر مشکلی پیش بیاید، سرمایه‌گذاران این ترانشه‌ها اولین کسانی هستند که پول خود را دریافت می‌کنند. به دلیل این امنیت بیشتر، نرخ بهره‌ای که دریافت می‌کنند کمتر است.
- ترانشه میزانین: این ترانشه‌ها نسبت به ترانشه‌های ارشد ریسک بیشتری دارند اما به همین دلیل سود بیشتری نیز ارائه می‌دهند. اگر وام‌های موجود در CMBS نکول کنند، سرمایه‌گذاران در ترانشه‌های میزانین پس از پرداخت کامل به ترانشه‌های ارشد، پول خود را دریافت می‌کنند.
- ترانشه سهام: این ترانشه‌ها پرریسک‌ترین بخش از CMBS هستند، اما بالاترین سود بالقوه را دارند. این ترانشه‌ها آخرین کسانی هستند که در صورت نکول وام‌ها پول خود را دریافت می‌کنند، بنابراین بیشترین خطر را دارند، ولی اگر همه چیز به خوبی پیش برود، بیشترین بازده را خواهند داشت.
ترانشه‌های پایین‌تر در CMBS معمولاً حاوی وام‌های پرریسک‌تری هستند که ممکن است برای سرمایه‌گذاران ریسک‌پذیر جذاب باشند. این فرآیند به بانک‌ها اجازه می‌دهد وام‌های بیشتری ارائه دهند و در عین حال به سرمایه‌گذاران این امکان را می‌دهد تا با سرمایه‌گذاری در املاک تجاری، سود بیشتری نسبت به اوراق قرضه دولتی کسب کنند.
با این حال، سرمایه‌گذاران باید توجه داشته باشند که در صورت نکول وام‌ها، ابتدا به ترانشه‌های ارشد پرداخت می‌شود و سپس ترانشه‌های دیگر در صورت وجود مازاد، پول دریافت می‌کنند. این مسئله اهمیت انتخاب صحیح ترانشه‌ها را برای سرمایه‌گذاران نشان می‌دهد.
اجزای اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن تجاری
علاوه بر وام‌های مسکن پایه، عوامل دیگری نیز وجود دارند که می‌توانند بر سودآوری سرمایه‌گذاری در CMBS تأثیر بگذارند. برخی از این عوامل که سرمایه‌گذاران باید به آنها توجه کنند عبارتند از:
- نرخ بهره: وام‌های CMBS معمولاً با نرخ بهره ثابت ارائه می‌شوند که بر اساس نرخ بهره خزانه‌داری تعیین می‌شود. این وام‌ها ممکن است دوره‌ای برای پرداخت اولیه داشته باشند که برای وام‌گیرندگان مطلوب است.
- مدت زمان: وام‌های CMBS به طور معمول دارای مدت زمان ۵ تا ۱۰ ساله هستند. اغلب این وام‌ها در انتهای دوره خود با یک پرداخت بالونی به پایان می‌رسند. در این حالت، وام‌گیرنده باید در آخرین قسط، کل مبلغ وام را یکجا پرداخت کند.
- جریمه‌های پیش‌پرداخت: این جریمه‌ها به گونه‌ای طراحی شده‌اند که وام‌گیرندگان را از پرداخت زودهنگام وام منصرف کنند و آنها را ترغیب به ادامه پرداخت‌های منظم وام کنند.
انتقادات وارد بر CMBS
معمولاً فقط سرمایه‌گذاران بسیار ثروتمند به سراغ CMBS می‌روند، زیرا گزینه‌های محدودی برای سرمایه‌گذاران متوسط در این بازار وجود دارد. پیدا کردن صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک یا صندوق‌های قابل معامله در بورس (ETF) که تنها در این نوع دارایی سرمایه‌گذاری کنند، دشوار است. با این حال، بسیاری از صندوق‌های سرمایه‌گذاری مشترک املاک و مستغلات بخشی از پرتفوی خود را در CMBS سرمایه‌گذاری می‌کنند، اما این بخش از بازار همچنان برای سرمایه‌گذاران معمولی دسترسی کمتری دارد.
الزامات CMBS
در دسامبر ۲۰۱۶، کمیسیون بورس و اوراق بهادار (SEC) و سازمان تنظیم مقررات صنعت مالی (FINRA) قوانین جدیدی را برای کاهش برخی از ریسک‌های مرتبط با CMBS تصویب کردند. این قوانین شامل ایجاد الزامات مارجین (وثیقه) برای معاملات مربوط به تعهدات وام‌های مسکن و دیگر وثیقه‌های مشابه می‌شود. این مقررات جدید با هدف افزایش ایمنی و کاهش ریسک‌های بازار برای سرمایه‌گذاران تدوین شده است.
مزایا و معایب CMBS
سرمایه‌گذاری در CMBS مانند سایر انواع اوراق بدهی، مزایا و معایب خاص خود را دارد. در ادامه، به برخی از ویژگی‌های کلیدی که این وام‌ها را برای وام‌گیرندگان و سرمایه‌گذاران جذاب می‌کند، و همچنین به برخی از چالش‌ها اشاره شده است.
مزایا
- نرخ بهره ثابت:
- وام‌های CMBS با نرخ‌های بهره ثابت ارائه می‌شوند، به این معنی که پرداخت‌های دوره‌ای وام‌گیرنده در طول مدت وام تغییری نمی‌کند. این ویژگی برای کسب‌وکارهایی که نمی‌توانند درآمدهای خود را به سرعت افزایش دهند، مزیت محسوب می‌شود.
- وام بدون حق رجوع:
- وام‌های CMBS به عنوان وام‌های بدون حق رجوع شناخته می‌شوند. یعنی در صورت نکول وام، وام‌دهندگان نمی‌توانند وام‌گیرنده را شخصاً مسئول بدانند و تنها به وثیقه (مانند ملک) دسترسی خواهند داشت. البته در شرایط خاص مانند تقلب یا اظهارات گمراه‌کننده، سرمایه‌گذاران می‌توانند علیه وام‌گیرنده اقدام قانونی کنند.
- تقبل وام:
- وقتی یک ملک تجاری که تحت پوشش وام CMBS است فروخته می‌شود، خریدار جدید می‌تواند وام را به عهده بگیرد، بدون نیاز به گرفتن وام جدید. این ویژگی، فرآیند خرید و فروش ملک را ساده‌تر و کم‌هزینه‌تر می‌کند.
معایب
- جریمه‌های پیش‌پرداخت:
- اگر وام‌گیرنده تصمیم بگیرد وام خود را زودتر از موعد پرداخت کند، باید جریمه‌ای بپردازد. این جریمه‌ها به منظور جبران زیان سرمایه‌گذاران از سودی که در آینده می‌توانستند کسب کنند، وضع می‌شوند و معمولاً بالاتر از جریمه‌های مشابه در وام‌های مسکونی هستند.
- فسخ قرارداد:
- برخی از قراردادهای CMBS شامل بندهایی هستند که در صورت پرداخت زودتر از موعد وام، وام‌گیرنده باید سود از دست رفته سرمایه‌گذاران را جبران کند. این ممکن است شامل خرید اوراق بهادار مشابه با جریان نقدی کافی باشد تا زیان سرمایه‌گذاران پوشش داده شود. این الزامات می‌تواند پیچیده باشد و شرایط دقیق آن در قرارداد مشخص می‌شود.
این مزایا و معایب باید به دقت توسط وام‌گیرندگان و سرمایه‌گذاران بررسی شود تا بتوانند تصمیمات آگاهانه‌تری در بازار CMBS بگیرند.
سخن پایانی
املاک تجاری، به املاکی اطلاق می‌شود که به طور خاص برای اهداف تجاری یا درآمدزایی استفاده می‌شود. املاک تجاری با املاک مسکونی متفاوت است، زیرا پتانسیل ایجاد درآمد اجاره‌ای و همچنین رشد سرمایه برای سرمایه‌گذاران را دارد. چهار طبقه اصلی املاک تجاری عبارتند از: فضای اداری، صنعتی، اجاره چند خانواری و خرده فروشی.
سرمایه‌گذاری در املاک تجاری نسبت به املاک مسکونی، معمولاً پیچیدگی‌های بیشتری دارد و سرمایه بیشتری از سرمایه‌گذاران را نیاز دارد، اما می‌تواند بازده بالایی داشته باشد. صندوق‌های سرمایه‌گذاری املاک و مستغلات (REITs) ، روشی امکان پذیر برای سرمایه‌گذاری غیرمستقیم در املاک تجاری بدون دانش تخصصی در این بخش است.
اوراق بهادار تجاری با پشتوانه وام مسکن (CMBS)، نوعی اوراق بهادار است که توسط مجموعه‌ای از وام‌های تجاری املاک پشتیبانی می‌شود. با پرداخت‌های مکرر گیرنده وام، پول برای بازپرداخت سرمایه‌گذاران CMBS استفاده می‌شود.
