آشنایی با مهم‌ترین داده‌های بازار مسکن ایالات متحده

بازار مسکن یکی از مهم‌ترین بخش‌ها در هر اقتصادی است. این بخش علاوه‌بر اینکه بر احساسات خانوارها تاثیر می‌گذارد، سهم عمده‌ای از تورم را در بر می‌گیرد و می‌تواند رشد اقتصادی را تحریک کند. همچنین اکثر رای دهندگان با تمرکز بر روی این داده‌ها به انتخابات می‌روند چرا که بیشترین فشار بر درآمد خانوارها را این بخش ایجاد می‌کند.

بنابراین داده‌های مسکن اهمیت بالایی برای تشخیص سلامت این بازار دارد. در حال حاضر حدود ۶۵ درصد از آمریکایی‌ها صاحب خانه هستند و مبالغ هنگفتی را برای خرید، تجهیز و نگهداری از خانه‌های خود هزینه می‌کنند.

پیش پرداخت‌ برای خرید خانه، تنها یکی از انواع هزینه‌های است که یک صاحب خانه باید پرداخت کند. هزینه‌های اضافی شامل لوازم خانگی، مبلمان و سایر خریدهای کوچکتر برای راحتی و بهبود مسکن می‌تواند تقاضای زیادی به همراه داشته باشد. البته نباید قبوض ماهانه آب و برق و مالیات را فراموش کرد.

همچنین پیش از خرید خانه، سازندگان هزینه‌های زیادی برای تهیه الوار (بخش مهمی از ساخت مسکن در ایالات متحده با کمک الوار انجام می‌شود) و سایر نهاده‌ها برای تولید مسکن انجام می‌دهند. همچنین بخش مسکن اشتغال مناسبی را ایجاد می‌کند چرا که به طور مستقیم با چندین بخش در اقتصاد در تعامل است.

بنابراین فهرست هزینه‌هایی که برای ساخت و نگهداری یک خانه انجام می‌شود، بی پایان است. هر هزینه‌ای در نهایت درآمد بخش دیگری از اقتصاد است. به همین خاطر است که مسکن به عنوان یک شاخص پیشرو در تحلیل سلامت اقتصاد شناخته می‌شود و به طور معمول اولین بخشی است که وارد رکود اقتصادی می‌شود. بازار مسکن سالم می‌تواند به عنوان یک باد موافق برای بازار سهام عمل کند در حالی که رکود در این بازار می‌تواند خرس‌های بازار را از خواب بیدار کند. همچنین روند بازار مسکن می‌تواند بینش خوبی در مورد تاثیرات سیاست‌های پولی فدرال رزرو فراهم کند که به نوع خود بر روی نرخ‌های بهره تاثیر خواهد داشت.

شش شاخص اصلی بازار مسکن که باید به آنها توجه کنید عبارت‌اند از:

• ساخت و ساز املاک مسکونی جدید (که شامل شروع ساخت مسکن و مجوز ساخت و تکمیل خانه است)
• فروش خانه‌های نوساز
• فروش مسکن موجود
• خانه‌های در انتظار فروش
• شاخص قیمت خانه S&P CoreLogic Case-Shiller
• نرخ وام مسکن

در ادامه به بررسی هریک از این موارد می‌پردازیم

آمار ساخت و ساز املاک مسکونی جدید چیست؟

از بین تمام شاخص‌های مسکن، شروع ساخت مسکن و مجوز‌های ساخت و ساز به احتمال زیاد بیشترین حرکت را در بازار ایجاد می‌کنند. پیشرفت در پروژه‌های مسکونی جدید این سیگنال را به بازار می‌دهد که سازندگان به تقاضای مسکن مطمئن هستند. صدور مجوز برای ساخت و ساز نیز باعث ایجاد یک اثر دومینویی در هزینه‌ها می‌شود. این هزینه‌ها از استخدام کارگران ساختمانی گرفته تا خریدهایی که حین و پس از فروش نهایی انجام می‌شود.

در طول ۸۰ سال گذشته، کاهش شروع ساخت مسکن به خوبی توانسته است رکودهای اقتصادی را پیش‌بینی کند.

اگر آمار شروع ساخت مسکن و همینطور مجوزهای ساخت و ساز روند نزولی را نشان دهد، معامله‌گران وال استریت این مساله را یک نشانه برای کند شدن اقتصاد تلقی می‌کنند و در نتیجه ممکن است پورتفوی خود را به سمت اوراق خزانه‌داری و سایر دارایی‌های ایمن بچرخانند تا خود را در برابر تاثیر رکود اقتصادی ایمن کنند.

همچنین اگر آمار شروع ساخت و ساز مسکن و مجوزها روند افزایشی را نشان دهد، معامله‌گران شروع به خروج از اوراق قرضه و سایر دارایی‌های امن کرده و خود را در معرض دارایی‌های ریسک‌پذیرقرار می‌دهند.

آمار فروش خانه‌های نوساز و فروش خانه‌های موجود چیست؟

آمار فروش خانه‌های جدید (که ماهانه توسط اداره سرشماری ایالات متحده منتشر می‌شود) شامل خانه‌های نوسازی است که خریداران تعهد به خرید آنها داده‌اند. هر ماه هزاران خانه جدید فروخته می‌شود و خرید هر خانه به معنای مجموعه‌ای از خریدهای متنوع است که شامل مبلمان، لوازم خانگی و… می‌شود. اگر این هزینه‌ها را ضرب در صدها هزار خانه جدید فروخته شده در سال کنید، متوجه خواهید شد که چگونه این آمار بر کل اقتصاد تاثیر می‌گذارد.

فروش خانه‌های جدید اغلب منعکس کننده هزینه‌کرد خانوارهای آمریکایی با درآمد بالا است که می‌توانند یک خانه نوساز بخرند. به طور معمول قیمت فروش خانه‌های نوساز از خانه‌های موجود بالاتر است و حتی برخی شرکت‌ها انحصارا بر روی ساخت خانه برای افراد بسیار ثروتمند تمرکز دارند. شرکت‌هایی مانند Toll Brothers از جمله این شرکت‌ها هستند. آمار فروش خانه‌های نوساز بر روی این دسته از سهام‌ تاثیر می‌گذارد.

آمار فروش خانه‌های موجود توسط انجمن ملی مشاوران املاک منتشر می‌شود و به فروش مجدد خانه‌هایی اشاره دارد که قبلا ساخته شده‌اند. این گزارش معمولا برای دنبال کردن روند هزینه‌کرد طبقه متوسط و متوسط رو به بالا که توانایی خرید خانه دارند، استفاده می‌شود.

نکته مهمی که باید در گزارش فروش خانه‌های موجود دنبال کرد، آمار خریداران برای اولین بار است. این معیار از سال ۲۰۲۰ به بعد با گران شدن خانه‌ها کاهش یافته است. بسیاری از تحلیلگران بازار این نقطه داده را برای دریافت بینشی در مورد نحوه کسب درآمد جوانان قلمداد می‌کنند.

با کنار هم قرار دادن همه اینها، رشد یا کاهش فروش خانه (چه جدید چه موجود) می‌تواند به شما در پیش‌بینی پتانسیل درآمد شرکت‌های مرتبط با ساخت و ساز مسکن و وام دهندگان وام مسکن کمک کند. همچنین می‌تواند به شما بینشی در مورد سلامت اقتصاد ارائه دهد.

با این حال باید توجه کنید که این داده‌ها را به صورت نقطه داده نبینید چرا که ممکن است نویز بسیار زیادی داشته باشد. بلکه باید روند را تشخیص دهید.

آمار خانه‌های در انتظار فروش چیست؟

شاخص خانه‌های در انتظار فروش (Pending Home Sales Index) یک شاخص ماهانه از فعالیت قراردادهای خرید مسکن در ایالات متحده است که توسط انجمن ملی املاک و مستغلات (NAR) منتشر می‌شود. این شاخص تعداد قراردادهای خرید مسکن امضا شده اما هنوز نهایی نشده در ماه گذشته را اندازه‌گیری می‌کند.

آمار خانه‌های در انتظار فروش  یک شاخص پیشرو برای فعالیت آینده در بازار مسکن در نظر گرفته می‌شود. از آنجایی که قراردادهای خرید مسکن معمولاً 1 تا 2 ماه قبل از بسته شدن نهایی انجام می‌شوند، آمار خانه‌های در انتظار فروش  می‌تواند به درک روند آینده فروش مسکن کمک کند.

افزایش در آمار خانه‌های در انتظار فروش نشان‌دهنده افزایش تقاضا برای مسکن و افزایش احتمالی قیمت‌ها در آینده است و کاهش در این آمار نشان‌دهنده کاهش تقاضا برای مسکن و کاهش احتمالی قیمت‌ها در آینده است.

از جمله عوامل موثر بر آمار خانه‌های در انتظار فروش می‌توان به شرایط اقتصادی، نرخ وام مسکن، قیمت مسکن و موجودی مسکن اشاره کرد.

شاخص قیمت شیلر- کیس (Case-Shiller) چیست؟

شاخص قیمت خانه S&P Corelogic Case-Shiller (که ماهانه توسط Standard & Poor’s منتشر می شود) تغییرات ماهانه در ارزش خانه‌های یک خانواده را در 20 منطقه کلانشهری کلیدی در ایالات متحده اندازه گیری می‌کند. این شاخص به طور خاص فروش مجدد خانه‌های تک خانواده (خانه‌های ویلایی که تنها یک خانواده در آن زندگی می‌کنند که شامل خانه‌های دوبلکس نیز می‌شود) اندازه‌گیری می‌کند. بنابراین سایر انواع خانه‌ها از خانه‌های نوساز تا آپارتمان‌ها در محاسبات این شاخص لحاظ نمی‌شود.

داده‌های شاخص شیلر کیس می‌تواند روند اقتصاد را به طرق مختلف نشان دهد و حتی بر آن اثر بگذارد. به عنوان مثال، قیمت خانه‌های موجود چه در حال افزایش باشد و چه کاهش، می‌تواند نحوه درک صاحبان خانه از ثروت خود را تغییر دهد. این درک ثروت به «اثر ثروت» معروف است و به این معنی است که اگر مردم تصور کنند که دارایی‌های آنها در حال افزایش قیمت است، احساس ثروت بیشتری می‌کنند و بیشتر هزینه می‌کنند.

همچنین افزایش ارزش خانه‌ها نشان دهنده تقاضای بیشتر مصرف کنندگان برای خانه است که همانطور که دیدیم می‌تواند اثری موج‌دار بر اقتصاد داشته باشد.  قیمت خانه همچنین بینشی در مورد نحوه واکنش مردم به نرخ‌های وام مسکن ارائه می‌دهد. این مساله به شدت بر سیاست نرخ بهره فدرال رزرو تاثیر می‌گذارد.

نرخ وام مسکن

اگر هزینه وام گرفتن بسیار بالا باشد، افراد کمتری تمایل دارند که با دریافت بدهی، خانه خریداری کنند. از آنجایی که اکثریت مردم برای خرید خانه مجبورند از وام مسکن استفاده کنند، نرخ بهره بر تصمیمات خرید خانه اثر بسیار زیادی دارد.

به همین دلیل مهم است که فدرال رزرو و کمیته بازار آزاد فدرال، بازار مسکن را از نزدیک دنبال کند. فدرال رزرو نه تنها با استفاده از نرخ بهره کوتاه مدت می‌تواند بر نرخ وام مسکن تاثیر بگذارند بلکه با خرید اوراق بهادار با پشتوانه وام مسکن می‌توانند نرخ بهره بلندمدت این اوراق را کاهش دهند.

سیاست نرخ بهره فدرال رزرو بر تمام اشکال وام و استقراض در اقتصاد تاثیر می‌گذارد. این تاثیرگذاری از نرخ سپرده پس‌انداز تا بدهی کارت اعتباری تا سرمایه‌گذاری تجاری مشاهده می‌شود. تغییرات نرخ بهره بانک مرکزی می‌تواند تاثیرات دنباله‌داری بر اقتصاد بگذارد و رونق و رکود را در اقتصاد تحریک کند.

فراتر از داده‌ها

راه‌های دیگری برای نظارت بر سلامت بازار مسکن وجود دارد. به عنوان مثال می‌توان فروش خرده فروشان بزرگی مانند هوم دیپات (Home Depot) و لوو (Lowe) را دنبال کرد. این شرکت‌ها به طور معمول زمانی که افراد در حال خرید و بازسازی خانه هستند، شاهد رونق کسب و کار خود هستند. همچنین می‌توان با دنبال کردن فروش شرکت‌های لوازم خانی مانند بست بای (Best Buy) نیز سلامت بازار مسکن را دنبال کرد چرا که مردم هنگامی که خانه جدید می‌خرند به دنبال خرید لوازم خانگی نیز هستند.

شرکت‌های فروشنده مبلمان، تجهیزات آشپزخانه و حمام و یا سیستم‌های هشدار نیز می‌توانند نشان دهنده رونق یا رکود در بازار مسکن باشند و از همه مهم‌تر شرکت‌های سازنده مسکن هستند که می‌توانند به خوبی رونق و رکود این بازار را نشان دهند. می‌توان با بررسی صورت‌های مالی این شرکت‌ها و یا کنفرانس مجمع عمومی سالانه آنها دید خوبی نسبت به آینده بازار مسکن پیدا کرد.

در کنار تمام این مسائل می‌توان با توجه ویژه به بازار الوار و مس که سهم زیادی در هزینه خانه‌سازی دارند، قیمت مسکن را تعقیب کرد و از سلامت آتی آن باخبر شد. قیمت بالای کامودیتی‌ها می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن شده و در نهایت بر تقاضای مسکن تاثیر بگذارد.

سخن پایانی

بازار مسکن ستون اصلی اقتصاد در کشورهای جهان است و در ایالات متحده نیز به همین صورت است. نکته مثبت این است که اقتصاد ایالات متحده داده‌های بسیار زیادی برای پیمایش سلامت بازار مسکن منتشر می‌کند و می‌تواند با تعقیب کردن آن از سلامت این بازار اطمینان حاصل کرد و آینده آن را با دقت خوبی پیش‌بینی کرد.

اما قبل از آن باید این داده‌ها را بشناسید و آنها را به خوبی درک کنید. بدون داشتن چنین شناختی، پیش‌بینی‌های شما از دقت کافی برخوردار نخواهد بود.