در بازارهای مالی و تحلیل‌های مختلف از جمله تکنیکال و فاندامنتال از اندیکاتورهای متعددی استفاده می‌شود. یکی از اندیکاتورهایی که در تحلیل فاندامنتال فارکس استفاده می‌شود، شاخص بازار مسکن است.
NAHB Housing market index (HMI)
شاخص بازار مسکن یک شاخص اقتصادی است که بینش‌های ارزشمندی را در مورد وضعیت بازار مسکن ایالات متحده ارائه می‌دهد. برای سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات، معامله‌گران و دیگر فعالین بازار درک این شاخص و مفاهیم آن می‌تواند یک مزیت در رقابت با دیگر معامله‌گران باشد.
بیایید با هم بررسی کنیم که این شاخص چیست، درباره اهمیت آن در بازار املاک و مستغلات بحث کنیم و بیاموزیم که چگونه می‌تواند بر سرمایه‌گذاران مختلف اثر بگذارد.
شاخص بازار مسکن (HMI)چیست؟
شاخص بازار مسکن یک نظرسنجی ماهانه است که توسط انجمن ملی سازندگان خانه با مشارکت ولز فارگو انجام می‌شود. ولز فارگو شرکت هلدینگ خدمات مالی و بانکداری آمریکایی است، که چهارمین بانک بزرگ ایالات متحده آمریکا، بر پایه مجموع دارایی‌ها به‌شمار می‌آید، همچنین ازنظر میزان ارزش بازار سرمایه، به‌عنوان بزرگترین بانک این کشور محسوب می‌شود.
این شاخص برای سنجش احساسات سازندگان خانه در مورد بازار مسکن ایالات متحده طراحی شده است و تصویری از درک آنها از شرایط فعلی و آینده بازار ارائه می دهد. HMI بر اساس یک نظرسنجی است که از سازندگان خانه می‌خواهد شرایط بازار را برای فروش خانه‌های جدید و تک‌خانواری و همچنین انتظاراتشان برای فروش در شش ماه آینده و پیش‌بینی تعداد خریداران احتمالی را ارزیابی کنند.
تاریخچه شاخص NAHB
شاخص بازار مسکن (NAHB) در سال ۱۹۸۵ توسط انجمن ملی سازندگان خانه ایالات متحده (NAHB) تأسیس شد. این شاخص به منظور اندازه‌گیری سطح اعتماد سازندگان خانه نسبت به بازار مسکن تهیه شده است. هدف اولیه این شاخص، ارائه یک دیدگاه جامع و کاربردی از وضعیت بازار مسکن و کمک به سرمایه‌گذاران، سازندگان و سیاست‌گذاران در تصمیم‌گیری‌های اقتصادی و مالی بود. در طول دهه‌ها، این شاخص به یکی از مهم‌ترین معیارهای تحلیل بازار مسکن تبدیل شده و تغییرات در آن می‌تواند نشانه‌هایی از تغییرات اقتصادی بزرگ‌تر را منعکس کند.
این شاخص شامل چندین زیرشاخص است که هر کدام جنبه‌های مختلف بازار مسکن را اندازه‌گیری می‌کنند، مانند فروش خانه‌های جدید، انتظارات فروش در شش ماه آینده و ترافیک بازدیدکنندگان از خانه‌های جدید. داده‌های این شاخص از طریق نظرسنجی‌های ماهانه از سازندگان خانه در سراسر ایالات متحده جمع‌آوری می‌شود و نتایج آن به صورت ماهانه منتشر می‌شود.
با گذشت زمان، شاخص NAHB توانسته است نقش مهمی در پیش‌بینی و تحلیل روندهای اقتصادی ایفا کند. این شاخص معمولاً پیش از انتشار داده‌های رسمی اقتصاد کلان مانند تولید ناخالص داخلی (GDP) و داده‌های اشتغال منتشر می‌شود، به همین دلیل به عنوان یک شاخص پیشرو در نظر گرفته می‌شود.
در طول تاریخ، شاخص NAHB بارها تحت تأثیر تغییرات اقتصادی و سیاست‌های دولتی قرار گرفته است. به عنوان مثال، در دوران بحران مالی ۲۰۰۸، این شاخص به شدت کاهش یافت و نشان‌دهنده وخامت وضعیت بازار مسکن بود. از سوی دیگر، در دوره‌های رونق اقتصادی، شاخص NAHB افزایش یافته و نشان‌دهنده بهبود وضعیت اقتصادی بوده است.
به طور کلی، شاخص NAHB یک ابزار بسیار مفید برای تحلیلگران، سرمایه‌گذاران و سیاست‌گذاران است که با ارائه دیدگاه‌های کلیدی در مورد وضعیت بازار مسکن، به تصمیم‌گیری‌های بهتر و دقیق‌تر کمک می‌کند.
HMI چگونه محاسبه می‌شود؟
HMI با استفاده از پاسخ های نظرسنجی ماهانه محاسبه می‌شود، با هر سوال امتیازی بین ۰ تا ۱۰۰ که در آن ۰ نشان‌دهنده بدبینانه ترین چشم انداز و ۱۰۰ نشان‌دهنده خوش‌بینانه ترین چشم انداز و ۵۰ نشان‌دهنده ی چشم اندازی خنثی است. HMI میانگینی وزنی است از سه شاخص جزئی دیگر:
۱-شاخص فروش فعلی تک خانوارها:
این شاخص درک سازندگان مسکن از فروش فعلی خانه‌های جدید تک‌خانواری را اندازه گیری می‌کند.
۲-شاخص فروش آینده تک خانوارها:
این شاخص انتظارات سازندگان را برای فروش خانه های جدید تک خانواده در شش ماه آینده را اندازه گیری می‌کند.
۳-شاخص تعداد خریداران بالقوه:
این شاخص تعداد خریداران احتمالی و بالقوه را که از دفاتر فروش یا خانه های نمونه بازدید می‌کنند، ارزیابی می‌کند.
چرا شاخص بازار مسکن مهم است؟
شاخص بازار مسکن (NHAB) به چند دلیل مهم است:
شاخص اصلی: HMI به عنوان یک شاخص پیشرو در بازار مسکن ایالات متحده در نظر گرفته می‌شود. زیرا بینش هایی را در مورد احساسات سازندگان خانه و انتظارات آنها برای شرایط بازار در آینده ارائه می‌دهد. افزایش HMI نشانه خوش بینی در میان سازندگان خانه است، در حالی‌که کاهش HMI نشان‌دهنده بدبینی است.
سلامت اقتصادی: بازار مسکن نقش مهم و تاثیرگذاری در سلامت کلی اقتصاد ایفا می‌کند، زیرا بر هزینه‌های مصرف کننده، اشتغال و رشد اقتصادی اثر می‌گذارد. یک بازار مسکن قوی می‌تواند اقتصاد را تقویت کند و از طرف دیگر رکود بازار مسکن می‌تواند به اقتصاد لطمه وارد کند.
نرخ بهره: HMI می‌تواند روی نرخ بهره هم تاثیر بگذارد. رونق بازار مسکن و وضعیت مطلوب آن می‌تواند فدرال رزرو (بانک مرکزی ایالات متحده) را وادار به افزایش نرخ بهره کند (تا بتواند تورم را کنترل کند) و از طرف دیگر رکود در بازار مسکن می‌تواند منجر به کاهش نرخ بهره و در نتیجه رشد اقتصادی شود (پول ها از بانک ها خارج و به سمت بازار ها روانه می‌شود.)
✔️ بیشتر بخوانید: نرخ بهره چیست و چه نقشی در اقتصاد و فارکس دارد؟
تصمیمات سرمایه گذاری: شاخص بازار مسکن می‌تواند به سرمایه گذارانی که به دنبال بیش‌ترین بازدهی هستند اطلاعات و بینش ارزشمندی بدهد تا در خصوص تصمیمات خود در آینده آگاهانه‌تر تصمیم بگیرند.
شاخص بازار مسکن چه تاثیری بر سرمایه گذاران مختلف می‌گذارد؟
سرمایه گذاران املاک و مستغلات:
شاخص بازار مسکن می‌تواند به سرمایه‌گذاران املاک کمک کند تا روندهای بازار مسکن را شناسایی کنند این کار باعث می‌شود که تصمیمات آنها در خصوص اینکه خریدار باشند یا فروشنده از روی آگاهی و شناخت باشد.
سازندگان خانه:
این گروه از افراد می‌توانند از این شاخص برای سنجش شرایط بازار، هدایت پروژه های آینده به سمت سلیقه مردم و گرفتن ایده های بازاریابی برای فروش بهتر استفاده کنند.
وام‌دهندگان مسکن:
این شاخص می‌تواند دید خوبی برای آگاهی از وضعیت بازار مسکن به وام‌دهندگان مسکن ارائه کند و به آنها کمک کند که مقدار تقاضا برای مسکن و در نتیجه برای اخذ وام رهنی را پیش بینی کنند و استراتژی‌های وام‌دهی خود را بر اساس آن تنظیم کنند.
معامله‌گران سهام:
معامله‌گران سهام می‌توانند از این شاخص برای شناسایی فرصت‌های سرمایه گذاری بالقوه در بخش مسکن، مانند خرید و فروش سهام شرکت‌های سازنده مسکن، تراست های سرمایه گذاری املاک و مستغلات (شرکت‌هایی که اکثر سرمایه‌هایشان را در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کرده‌اند) و همچنین سهام شرکت‌هایی که مواد اولیه ساختمانی را می‌فروشند، استفاده کنند. پس قدرتمند بودن این شاخص می‌تواند نشان‌دهنده رشد در بازار مسکن و از همه مهم‌تر سهام این شرکت‌ها باشد و از طرف دیگر ضعیف بودن این شاخص نشان‌دهنده‌ی وجود چالش‌های سخت برای این شرکت‌ها و سهامدارانشان است.
دولت و سیاست‌گذاران:
این شاخص می‌تواند به مقامات دولتی و سیاست‌گذاران کمک کند تا وضعیت سلامت بازار مسکن را درک کنند و همچنین آنها را قادر می‌سازد که سیاست‌های لازم جهت حمایت از توسعه مسکن و ایجاد سازوکار‌های لازم جهت مناسب‌بودن قیمت مسکن در پیش بگیرند.
اقتصاددانان و تحلیلگران:
این افراد برای نظارت و پیش‌بینی روند آینده بازار مسکن به این شاخص تکیه می‌کنند و اطلاعات ارزشمندی را جهت تحلیل‌های خود به دست می‌آورند.
HMI چگونه بر معامله‌گران فارکس تاثیر می‌گذارد؟
شاخص بازار مسکن می‌تواند پیامدهای غیرمستقیم برای معامله‌گران فارکس داشته باشد، زیرا بازار مسکن بخش مهمی از سلامت کلی اقتصاد است. تاثیر بر بازار ارز عمدتا از طریق اثر احساسات اقتصادی مردم، نرخ بهره و سیاست‌های پولی است که در ادامه آنها را بررسی خواهیم کرد:
۱-احساسسات اقتصادی: همان‌طور که پیش‌تر گفتیم قوی بودن شاخص بازار مسکن نشانه خوش‌بینی در میان سازندگان خانه است که می‌تواند اعتماد سرمایه‌گذاران را به اقتصاد ایالات متحده افزایش دهد. همین احساسات مثبت می‌تواند دلار را در برابر سایر ارزها تقویت کند؛ زیرا سرمایه‌گذاران و معامله‌گران دلار را جذاب تر می‌بینند. در مقابل، ضعیف بودن این شاخص اعتماد را به اقتصاد کاهش داده و منجر به کاهش ارز دلار می‌شود.
۲-نرخ بهره: شاخص بازار مسکن می‌تواند بر تصمیمات نرخ بهره اثر مهمی بگذارد. بازار مسکن قوی فدرال رزرو را به افزایش نرخ بهره سوق می‌دهد که می‌تواند سرمایه‌گذارانی را که به‌دنبال بالاترین بازدهی هستند، جذب کرده و باعث شود که در دلار سرمایه گذاری کنند، این‌کار باعث تقویت دلار می‌شود. در نقطه مقابل بازار مسکن ضعیف می‌تواند فدرال رزرو را مجاب کند تا نرخ بهره را برای تحریک رشد اقتصادی کاهش دهد و این‌کار باعث تضعیف دلار می‌شود.
۳-سیاست‌های پولی: شاخص بازار مسکن می‌تواند فراتر از نرخ بهره بر فدرال رزرو اثر بگذارد، مانند اجرای طرح تسهیلات یا سایر اقدامات برای حمایت از اقتصاد. این تصمیمات می‌تواند پیامدهای مهمی برای ارزش دلار و بازار فارکس داشته باشد.
۴-ریسک‌پذیری: شاخص بازار مسکن می‌تواند ریسک پذیری سرمایه گذاران و معامله‌گران را تحت الشعاع قرار دهد. قوی بودن این شاخص که نشانه‌ی اقتصاد سالم ایالات متحده است افراد را تشویق می‌کند که ریسک بیشتری را بپذیرند و آنها را مجاب می‌کند که بر روی ارزها مانند دلار آمریکا، ین ژاپن، فرانک سوئیس سرمایه گذاری کنند و کمتر از قبل، سرمایه‌گذاری در دارایی های امن را در پیش گیرند.
شاخص بازار مسکن مستقیما بر بازار مسکن اثر نمی‌گذارد، تاثیر آن بر اقتصاد، نرخ بهره و سیاست‌های پولی می‌تواند پیامدهای مهمی برای معامله‌گران فارکس داشته باشد. معامله‌گران ارز بهتر می‌توانند تغییرات احساسات اقتصادی جامعه را پیش‌بینی کنند و استراتژی‌های معاملاتی خود را بر این اساس تنظیم کنند.
داده‌های شاخص بازار مسکن را در تقویم اقتصادی فارکس دنبال کنید.
مقایسه با شاخص‌های مشابه
شاخص بازار مسکن NAHB یکی از چندین شاخص مهمی است که برای تحلیل وضعیت بازار مسکن استفاده می‌شود. یکی از شاخص‌های مشابه و بسیار معروف دیگر، شاخص قیمت خانه S&P/Case-Shiller است. در حالی که شاخص NAHB اعتماد سازندگان خانه را اندازه‌گیری می‌کند، شاخص S&P/Case-Shiller به قیمت خانه‌های موجود در بازار می‌پردازد و تغییرات قیمت را در طول زمان بررسی می‌کند.
یکی از تفاوت‌های اصلی این دو شاخص، نوع داده‌هایی است که مورد استفاده قرار می‌گیرند. شاخص NAHB بر اساس نظرسنجی‌های انجام شده از سازندگان خانه تهیه می‌شود، در حالی که شاخص S&P/Case-Shiller از داده‌های معاملات واقعی خانه‌ها برای محاسبه تغییرات قیمت استفاده می‌کند. این تفاوت در نوع داده‌ها، باعث می‌شود که هر کدام از این شاخص‌ها جنبه‌های مختلفی از بازار مسکن را بازتاب دهند.
علاوه بر این، شاخص NAHB به صورت ماهانه منتشر می‌شود و از این نظر به تحلیلگران اجازه می‌دهد تا به صورت مداوم و با فواصل کوتاه تغییرات بازار را دنبال کنند. در مقابل، شاخص S&P/Case-Shiller به صورت ماهانه ولی با تاخیر زمانی بیشتری منتشر می‌شود و اطلاعات دقیق‌تری از تغییرات قیمت‌ها در یک بازه زمانی طولانی‌تر ارائه می‌دهد.
از دیگر شاخص‌های مشابه می‌توان به شاخص قیمت خانه فدرال هوم فایننس (FHFA) اشاره کرد که مانند شاخص S&P/Case-Shiller به تحلیل قیمت خانه‌ها می‌پردازد اما از داده‌های مختلفی برای محاسبه استفاده می‌کند. این شاخص بیشتر بر وام‌های مسکن فدرالی تمرکز دارد و دیدگاه متفاوتی از بازار مسکن ارائه می‌دهد.
مقایسه این شاخص‌ها با یکدیگر می‌تواند به تحلیلگران و سرمایه‌گذاران کمک کند تا تصویر جامع‌تری از وضعیت بازار مسکن به دست آورند. استفاده همزمان از چندین شاخص می‌تواند دقت تحلیل‌ها را افزایش داده و به تصمیم‌گیری‌های بهتری منجر شود.
مطالعات موردی (Case Studies)
برای درک بهتر تأثیر شاخص NAHB بر بازار مسکن و سرمایه‌گذاری‌ها، بررسی چند مطالعه موردی می‌تواند بسیار مفید باشد. یکی از این مطالعات موردی می‌تواند مربوط به دوران بحران مالی ۲۰۰۸ باشد. در آن زمان، شاخص NAHB به طور چشمگیری کاهش یافت و به یکی از پایین‌ترین سطح‌های تاریخی خود رسید. این کاهش نشان‌دهنده عدم اعتماد شدید سازندگان خانه به بازار بود و به عنوان یکی از نشانه‌های اولیه بحران مالی بزرگ‌تر شناخته شد.
✔️ بیشتر بخوانید: بررسی بحران مالی ۲۰۰۸: بزرگترین بحران مالی هزاره سوم
مطالعه دیگری می‌تواند به دوران پس از بحران مالی و دوران بازیابی اقتصادی بپردازد. در سال‌های پس از بحران، شاخص NAHB به تدریج افزایش یافت و نشان‌دهنده بهبود اعتماد سازندگان خانه به بازار بود. این افزایش شاخص نشان‌دهنده بهبود وضعیت اقتصادی کلی و افزایش تقاضا برای مسکن بود. در این دوره، سرمایه‌گذاران با توجه به این شاخص توانستند فرصت‌های خوبی برای سرمایه‌گذاری در بازار مسکن پیدا کنند.
یکی دیگر از مطالعات موردی می‌تواند مربوط به دوره پاندمی COVID-19 باشد. در اوایل پاندمی، شاخص NAHB به شدت کاهش یافت زیرا نگرانی‌های اقتصادی و عدم اطمینان نسبت به آینده بازار مسکن افزایش یافت. با این حال، در ماه‌های بعدی و با ارائه بسته‌های حمایتی اقتصادی توسط دولت‌ها، شاخص NAHB به سرعت بهبود یافت و به یکی از بالاترین سطح‌های تاریخی خود رسید. این بازگشت سریع شاخص نشان‌دهنده قدرت بازار مسکن و تأثیر مثبت سیاست‌های حمایتی بر اعتماد سازندگان بود.
مطالعات موردی دیگر می‌تواند به بررسی تأثیر سیاست‌های دولتی خاص بر شاخص NAHB بپردازد. به عنوان مثال، تغییرات در نرخ بهره توسط بانک مرکزی می‌تواند تأثیرات قابل توجهی بر اعتماد سازندگان خانه داشته باشد. کاهش نرخ بهره معمولاً باعث افزایش شاخص NAHB می‌شود زیرا هزینه‌های وام مسکن کاهش یافته و تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد.
این مطالعات موردی می‌توانند به خوانندگان کمک کنند تا تأثیرات مختلف بر شاخص NAHB را بهتر درک کنند و از این اطلاعات برای پیش‌بینی روندهای آینده بازار مسکن و اتخاذ تصمیمات بهتر در زمینه سرمایه‌گذاری استفاده کنند.
از کجا می‌توانم شاخص بازار مسکن را پیدا کنم؟
می‌توانید آخرین داده‌ها و گزارش‌های شاخص بازار مسکن را در وب سایت انجمن ملی سازندگان مسکن بیابید. این مجموعه نتایج را ماهانه و معمولا در اواسط ماه منتشر می‌کند. برای دستیابی به این داده ها مراحل زیر را طی کنید:
۱-ورود به وب‌سایت انجمن ملی سازندگان مسکن به آدرس:
۲- در بالای صفحه نشانگر موس را بر روی عنوان “اخبار اقتصادی” نگه دارید و بر روی “داده های اقتصادی مسکن” کلیک کنید. در این صفحه شاخص بازار مسکن را جست‌وجو کنید. این صفحه خلاصه‌ای از آخرین نتایج شاخص را به همراه داده‌های تاریخی و نمودارهایی که روند شاخص را نشان می‌دهد، ارائه می‌کند.
همچنین می‌توانید بیانیه های مطبوعاتی، تحلیل‌ها و تفسیرهای مربوط به شاخص را در این وب‌سایت بیابید. علاوه بر این وب‌سایت، این داده ها اغلب توسط رسانه‌های خبری مالی و پلتفرم‌های تحقیقاتی مانند بلومبرگ یا رویترز پوشش داده می‌شود.
سخن پایانی
شاخص بازار مسکن یک ابزار ضروری برای سرمایه‌گذاران املاک، معامله‌گران و سایر فعالین بازار است که می‌خواهند از وضعیت بازار مسکن ایالات متحده آگاه شوند. با درک این شاخص و مفاهیم آن سرمایه گذاران می‌توانند تصمیمات آگاهانه‌تری بگیرند و روندهای بازار را پیش‌بینی کنند. مانند هر شاخص اقتصادی، مهم است که این شاخص را در چارچوب سایر داده‌ها در نظر بگیریم و تحولات بازار مسکن و اقتصاد را به صورت مستمر رصد کنیم.
HMI چیست؟
HMI چه فوایدی دارد؟
HMI برروی چه چیزهایی اثر می‌گذارد؟
