اوراق با پشتوانه رهنی یا MBS چیست؟

اوراق با پشتوانه رهنی یا MBS (mortgage-backed security) نوعی اوراق بهادار هستند که تواسط یک ابزار مالی که معمولا وام‌های مسکن هستند، پشتیبانی می‌شوند. وام‌های مسکن معمولا توسط سازمان‌های دولتی یا بانک‌های سرمایه‌گذاری ارائه می‌شوند و آنها این وام‌ها را به صورت اوراق بهادار به سرمایه‌گذاران می‌فروشند. سرمایه‌گذارانی که این اوراق را خریداری می‌کنند، معمولا به صورت دوره‌ای پرداخت‌های نقدی دریافت می‌کنند که مشابه همان کوپن در اوراق قرضه است.

اوراق با پشتوانه رهنی یا MBS چیست؟

ساختار MBS معمولا به عنوان ساختار Pass- Through شناخته می‌شود. در این ساختار، بهره و پرداخت‌های اصلی از وام‌گیرنده به خریدار خانه به واسطه اوراق MBS منتقل شده و به وام دهنده می‌رسد. اگرچه ممکن است روش‌های پیچیده‌تری نیز وجود داشته باشد.

معمولا سود MBSها به صورت ماهانه، سه ماهه یا شش ماهه پرداخت می‌شوند و برخلاف اوراق قرضه، پس از رسیدن به سررسید، تمام ارزش اوراق بازپرداخت نمی‌شود، بلکه ارزش اسمی اوراق طی دوره زمانی کاهش می‌یابد. در این اوراق، وام گیرنده همراه با سود اوراق، مقداری از ارزش خود اوراق را نیز پرداخت می‌کند تا در نهایت، در زمان سررسید، وام گیرنده مبلغ کمتری را پرداخت کند.

در ایالات متحده، MBSها ممکن است توسط شرکت‌های تحت حمایت دولت مانند Fannie Mae یا Freddie Mac شوند یا توسط بانک‌های سرمایه گذاری ارائه می‌شوند.

تاریخچه اوراق MBS

اولین نمونه از اوراق بهادار با پشتوانه رهنی در ایالات متحده، اوراق رهنی برده در اوایل قرن ۱۸ و اوراق قرضه راه‌آهن مزرعه در اواسط قرن ۱۹ بود. همچنین در دهه ۱۹۲۰، اوراق MBS یک بازار تجاری گسترده داشت.

پس از رکود بزرگ، دولت فدرال آمریکا به عنوان بخشی از برنامه «نیو دیل» قانون مسکن ملی را برای کمک به ساخت و ساز، تملک و بازسازی املاک مسکونی تصویب کرد. اداره مسکن فدرال یا FHA به توسعه و استانداردسازی وام مسکن با نرخ ثابت به عنوان جایگزینی برای وام‌های مسکن قبلی دست زد. ویژگی این وام‌های جدید این بود که توسط دولت فدرال تضمین می‌شدند.

در سال ۱۹۳۸، دولت ایالات متحده شرکت Fannie Mae را ایجاد کرد تا یک بازار ثانویه نقد شونده برای این وام‌های مسکن ایجاد کند. در نتیجه با خرید وام‌های مسکن بیمه شده توسط FHA، وام‌های بیشتری ارائه و وام‌های بیشتری نیز دریافت شد. در سال ۱۹۶۸، شرکت Fannie Mae به دو بخش Fannie Mae و  Ginnie Mae تقسیم شد. یکی از این دو شرکت وام‌های مسکن بیمه شده توسط FHA و دیگری وام‌های بیمه شده توسط اداره کهنه سربازان و خانه کشاورزان را پشتیبانی می‌کرد. در سال ۱۹۷۰، یک شرکت دیگر به نام Freddie Mac تاسیس شد تا وام‌های رهنی خصوصی که توسط اداره‌های کهنه سربازان، خانه کشاورزان و اداره مسکن فدرال تضمین نشده بود، خریداری کند.

اوراق بهادارسازی (Securitization)

برای درک مفهوم اوراق بهادارسازی باید کمی به عقب بازگردیم. در گذشته بدهی قابلیت انتقال نداشت. وقتی آقای الف به آقای ب بدهکار بود، آقای ب تا زمانی که بدهی خود را دریافت می‌کرد، نمی‌توانست این بدهی را منتقل کند. با گسترش بازارهای مالی و ایجاد ابزارهای بدهی مانند اوراق بدهی، قابلیت انتقال بدهی ایجاد شد.

به عنوان یک مثال ساده چک‌های بانکی را در نظر بگیرید. اگر آقای الف به عنوان بدهی خود یک چک برای هفت ماه دیگر به آقای ب ارائه کند، آقای ب دیگر لازم نیست تا زمان تسویه منتظر بماند و می‌تواند هرزمان که نیاز داشت بدهی را به فرد دیگر ارائه کند. در اینجا گفته می‌شود بدهی، اوراق بهادارسازی شده است.

فرآیند اوراق بهادارسازی کمی پیچیده است و تا حد زیادی وارد مسائل حقوقی و قضایی می‌شود. همچنین این کار کمک شایان توجهی به توزیع ریسک در جامعه می‌کند و به سرمایه گذاران اجازه می‌دهد تا سطوح مختلف ریسک و سرمایه‌گذاری را انتخاب کنند. در مورد وام‌های رهنی، اوراق بهادارسازی به این صورت انجام می‌شود که اول وام‌های رهنی از بانک‌ها و سایر وام دهندگان خریداری شده و در یک نقطه جمع آوری می‌شوند. به این محل‌های جمع آوری اصطلاحا «استخر» گفته می‌شود. حال این استخرها که یک موسسه مالی هستند، اوراق بهاداری صادر می‌کنند، که پشتوانه آنها وام‌های رهنی است.

اوراق بهادار با پشتوانه رهنی، بانک را به واسطه‌ای بین خریدار مسکن و صنعت سرمایه‌گذاری تبدیل می‌کند. یک بانک می‌تواند به مشتریان خود وام مسکن اعطا کند و سپس این وام را برای ایجاد اوراق بهادار با پشتوانه رهنی بفروشد. در این صورت اگر خریدار مسکن از بازپرداخت بدهی خود ناتوان باشد، مشکلی برای بانک پیش نمی‌آید.

در زمانی که همه‌چیز به درستی کار می‌کند، مشکلی وجود ندارد. بانک‌ها با استاندارد معقولی وام می‌دهند، صاحبخانه به موقع وام خود را پرداخت می کند و آژانس‌های رتبه‌بندی بررسی‌های لازم را انجام می‌دهند تا از اعتبار وام‌ها اطمینان حاصل کنند.

با این حال، در سال ۲۰۰۷ اتفاق دیگری افتاد. در آن زمان مشخص شد که اوراق بهادار با پشتوانه رهنی مملو از وام‌های کم اعتبار و بی‌ارزش است. در ادامه به این موضوع بیشتر می‌پردازیم.

دو ساختار متداول از اوراق MBS وجود دارد اول ساختار گذر از طریق (pass-throughs) و دوم تعهدات وثیقه وام مسکن

گذر از طریق (pass-throughs): این ساختار به صورت تراست‌هایی است که در آن وام‌های مسکن جمع‌آوری شده و به سرمایه‌گذاران منتقل می‌شود. آنها معمولا سررسیدهای ۵، ۱۵ یا ۳۰ سال را دریافت می‌کنند.

تعهدات وثیقه‌ای وام مسکن (CMO): CMOها مجموعه‌های متعددی از وراق بهادار را در اختیار دارند که به آنها اسلایس یا قطعه گفته می‌شود. به این اسلایس‌ها به صورت جداگانه رتبه اعتباری داده‌ می‌شود که این رتبه نرخ‌های بازده سرمایه‌گذاری را تعیین می‌کند.

MBSها و بحران مالی سال ۲۰۰۸

بحران مالی سال ۲۰۰۸ از جایی شروع شد که قیمت بازار مسکن به خاطر سهولت در وام‌ستانی رونق گرفت. افراد بسیار زیادی شروع به وام‌ستانی کرده و با استفاده از آن خانه خریدند. همچنین شرکت‌های Freddie Mac  و Fannie Mae به صورت تهاجمی از این وام‌ها حمایت کردند. به تدریج رتبه‌بندی وام‌های مسکن بی‌معنی شد. همچنین تقاضا برای وام‌های مسکن جدید آنقدر زیاد شد که بانک‌ها زمان لازم برای بررسی تمام درخواست‌ها را نداشتند. از طرف دیگر سودآوری این وام‌ها و ریسک آنها برای بانک‌ها آنقدر جذاب بود که ترجیح می‌دادند وام‌ها را ارائه کنند چرا که در غیر این صورت وام‌گیرنده به سراغ بانک دیگر می‌رفت و از آنجا وام را می‌گرفت.

جنبش اشغال وال استریت

به تدریج وام‌گیرندگان شروع به نکول کردند. در نتیجه بازار مسکن شروع به سقوط کرد. این سقوط با نکول سایر وام‌گیرندگان شدت گرفت زیرا برای بسیاری از وام‌گیرندگان توجیه داشت که وام را پرداخت نکنند و بانک خانه را مصادره کند. فرض کنید در زمان اوج قیمت مسکن، وام گیرنده‌ای خانه‌ای را با قیمت ۲۰۰ هزار دلار خریداری کرده است و باید آن را بپردازد. پس از سقوط بازار مسکن ارز خانه به ۱۵۰ هزار دلار کاهش می‌یابد، در حالی که وام گیرنده باید همان ۲۰۰ هزار دلار را پرداخت کند، در نتیجه این انگیزه وجود دارد که وام گیرنده وام را پرداخت نکند و اجازه دهد تا بانک خانه را مصادره کند.

بحران زمانی بسیار جدی شد که بانک لمان برادرز اعلام ورشکستگی کرد. با این رخداد، موجی از هراس کل بازارهای مالی را در بر گرفت. این بانک یکی از بزرگترین بانک‌های سرمایه‌گذاری در جهان بود که دارایی‌هایی در سراسر جهان از خاورمیانه تا آمریکای شمالی در اختیار داشت.

در واقع بحران مالی سال ۲۰۰۸ در مورد اوراق MBS یک تحدب منفی ایجاد کرد. معمولا اوراق بدهی با کاهش ارزش، بازده آنها افزایش می‌یابد، اما در سال ۲۰۰۸، شاهد کاهش همزمان قیمت و بازده این اوراق بودیم چرا که ریسک آنها به درستی تعیین نشده بود. این موضوع باعث شد دارایی‌های لمان برادرز به سرعت بی‌ارزش شوند و این شرکت اعتبار کافی برای تامین نقدینگی را از دست بدهد و مجبور به اعلام ورشکستگی شود.

برنامه نجات از بحران مالی سال ۲۰۰۸

خزانه‌داری ایالات متحده پس از بحران مالی وارد عمل شد تا به سیستم مالی کمک کند. در اولین اقدام ۷۰۰ میلیارد دلار تحت عنوان برنامه TARP به سیستم مالی کمک کرد. همچنین فدرال رزرو ۴.۵ تریلیون دلار دارایی جدید از جمله اوراق MBS را طی یک دوره چند ساله خریداری کرد تا از سقوط بیشتر ارزش اعتباری موسسات مالی جلوگیری کند.

برخی از اقدامات برای کمک مالی به شرکت‌ها به قرار زیر بود:

• نزدیک به ۲۵۰ میلیارد دلار برای ایجاد ثبات در صنعت بانکداری
• ۲۷ میلیارد دلار برای تثبیت بازارهای اعتباری
• ۸۰ میلیارد دلار برای حمایت از صنعت خودروسازی
• ۷۰ میلیارد دلار برای نجات غول بیمه‌ای آمریکا یعنی شرکت AIG
• ۴۶ میلیارد دلار برای کمک به خانواده‌هایی که برای جلوگیری از توقیف خانه‌ها در تلاش بودند

اگرچه برنامه TARP در ابتدا بر روی ۷۰۰ میلیارد دلار برنامه‌ریزی شده بود اما در سال ۲۰۱۰ کنگره این برنامه را اصلاح کرد و به ۴۸۵ میلیارد دلار کاهش داد.

کلام پایانی

اگرچه اوراق بهادار با پشتوانه رهنی به خوبی توانست بازار مسکن ایالات متحده را رونق داده و بسیاری از افراد با درآمد پایین را صاحب خانه کند، اما از آنجایی که ریسک‌های پنهان اوراق بهادارسازی این وام‌ها به درستی برآورد نشد، یک رکود عمیق و طولانی ایجاد کرد.

امروز رکود سال ۲۰۰۸ تا حدود زیادی بهبود پیدا کرده است و موسسات اعتبارسنجی با دقت بسیار بیشتری اقدام به سنجش اعتبار وام‌گیرندگان می‌کنند. در بحران مالی سال ۲۰۲۰ به خاطر همه‌گیری کرونا، یکبار دیگر فدرال رزرو شروع به خرید اوراق بهادار با پشتوانه رهنی کرد. اگرچه بعضی از اعضای فدرال رزرو اعتقاد دارند خرید این اوراق به نقدشوندگی بازار MBS کمک می‌کند، اما این مساله مورد مناقشه است. به هرترتیب فدرال رزرو در حال حاضر در ترازنامه خود مقدار بسیار زیادی از این اوراق را نگهداری می‌کند و هنگامی که فدرال رزرو بخواهد این اوراق را به فروش برساند، باید در بازار افرادی باشند که تقاضای کافی برای این اوراق داشته باشند. در غیر این صورت ممکن است نوسانات شدیدی در بازار MBS رخ بدهد.